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    AW: Erste ETW als Kapitalanlage - Bin unsicher

    Hallo an alle und erstmal vielen Dank für eure Fragen

    Zitat Zitat von Daphnia Beitrag anzeigen
    Handelt es sich um eine Senioren-Wohnanlage für betreutes Wohnen?
    Also nur Senioren?
    Da gabs bei uns am Ort schlechte Erfahrungen beim Verkauf dieser Wohnungen-wenn man also sein Kapital wieder wollte, um zb was Grösseres zu kaufen.
    Alle Verkäufer hatten Einbussen. Diese Wohnungen wurden gerne gemietet ,aber ungern gekauft.

    Es kommt also darauf an, ob du mittelfristig das in der Wohnung festgelegte Kapital wieder rausziehen willst.
    Daphnia
    nein, es ist keine direkte Senioren-Wohnanlage. Es sind zwei Häuser, die aussehen wie zwei normale MFH, allerdings komplett an diesen Wohlfahrtsverband vermietet, der darin betreutes Wohnen anbietet. Anfangs (in den 90ern) gab es wohl längerfristige Mietverträge von 10 Jahren, mittlerweile mietet der Verband immer nur so für 5 Jahre.


    Zitat Zitat von Inaktiver User Beitrag anzeigen
    Das ist auch meine Frage, ist das tatsächlich eine Seniorenimmobilie oder eine ganz normale Wohnung? Könnte man die auch an andere Mieter, z.B. Studenten, vermieten, wenn der Wohlfahrtsverband mal nicht mehr will?

    Wie ist denn der Zustand der Wohnung, welches Baujahr? Bei mir in der Stadt müsstest Du für eine Wohnung dieser Größe auch schon min. 80.000 anlegen.
    Studenten geht nicht, da keine Uni in der Nähe. Es gibt ein großes Klinikum, vll. wäre es was für Azubis.

    Hier mal einige Zahlen:

    Nach Mietanpassung 2018
    Zeitraum: 2018-2023
    Wohneinheit: 6,39 EUR / qm
    Gemeinschaft: 5,87 EUR / qm

    Zeitraum 2024-2029
    Wohneinheit: 6,64 EUR / qm
    Gemeinschaft: 6,12 EUR / qm


    anteilige Instandhaltungsrücklage: knapp 3.600 EUR
    2018: Mietvertrag wurde verlängert um 5 Jahre, also bis 2023
    langjähriger Verwalter hat Ende 2019 seine langjährige Tätigkeit eingestellt; Zufall?

    Zustand; noch nicht angeschaut. Das Haus ist Baujahr 1912, wurde 1998/1999 saniert und ist seitdem an den Wohlfahrtsverband vermietet.

    Ich habe mir das Haus bisher nur von außen angeschaut, macht einen guten Eindruck. Innen folgt noch.
    Lage ist sehr zentral, nahe beim Markt und Geschäften. Das Städtchen macht auch einen lebendigen Eindruck.



    Zitat Zitat von Nocturna Beitrag anzeigen
    Preis/Größe ist im Prinzip egal, viel wichtiger: wie hoch ist die Rendite deines Objekts? Es gibt Rechner im Web, die dir das ausrechnen, wenn du Kaufpreis, Nebenkosten, Kredit, Miete, Verwaltungsgebühren eintippst. Erst wenn du das weißt, kannst du das halbwegs in Relation zu einem Investment in Wertpapieren setzen.

    Eine ETW ist im Prinzip total pflegeleicht, sofern das Haus in einem guten Zustand ist und der Verwalter was taugt. Die Abrechnung, die du bekommst, kannst du bis auf einige Ausnahmen 1:1 an deinem Mieter weitergeben.

    Den Fragen meiner Vorschreiberinnen schließe ich mich allerdings an.
    Ok, ich werde mal einen solchen Rechner bemühen. Was ist denn dann ein guter Wert?

    Zitat Zitat von luciernago Beitrag anzeigen
    wie hoch ist denn die monatliche mieteinnahme? wie langfristig ist die Wohnung vermietet?

    Wenns passt unbedingt kaufen. Es gibt immer Mieter für kleine Appartements. Ist ein Balkon dabei? Baujahr?

    Ich habe hier vor 6 Jahren auch ein Appartement für 62.000 EURO gekauft, das inzwischen um die 100.000 EURO wert sein dürfte.

    lg luci
    kein Balkon, aber Stellplatz, Keller, EBK,

    Zitat Zitat von kaffeewasser1 Beitrag anzeigen
    Das verstehe ich auch nicht so richtig,
    habe es aber noch nie geblickt:

    Würdest Du die Wohnung denn auf Kredit kaufen?
    Ich hatte Dich so verstanden, dass Du die gesamte Summe gerne anlegen würdest (in den Kauf der Wohnung), also keinen Kredit aufnehmen musst.
    Ich hätte gern circa die Hälfte als Kredit aufgenommen.

    Zitat Zitat von Chris2008 Beitrag anzeigen
    Hallo, eine Bekannte wohnt in einer solchen Wohnung, bei der sich der Verband gerade aus dem Betr. Wohnen. zurückzieht. Die Eigentümer (kauften damals als Bauherrenmodell oft ungesehen) mussten sich einen Nachfolger suchen bzw selbst einen gründen...
    Das Gebäude ist abgewohnt, veraltete Technik. Die Wohnungen wären einzeln m. E. nicht zu vermieten und die Gemeinschaftsflächen für nix sonst zu gebrauchen.
    Ich glaube, mancher Eigentümer wäre froh, 40T zu bekommen.
    Fragen an den Eigentümer/Makler/Notar vor Deiner Entscheidung:
    Wie lange läuft der Vertrag mit dem Verband noch?
    Wie viel Gemeinschaftsfläche gehört zu Deinem Anteil?
    Dürftest Du unabhängig von anderen Eigentümern vermieten oder müssen alle Eigentümer immer an den gleichen Mieter(=Betreiber) vermieten?
    Lass Dir unbedingt die Teilungserklärung zur Wohnung zeigen und den Stand der Rücklagen vom Verwalter nennen.
    Wenn das Vertragswerk Dir zu unübersichtlich vorkommt oder keine klaren Antworten kommen, Finger weg.
    Deine Stadt beginnt nicht zufällig mit D und die im Speckgürtel mit K?
    LG Chris
    Vertrag läuft noch bis 2023, danach bereits angepeilt bis 2029.

    Ich habe die Teilungserklärung, habe aber noch nicht ganz herausgefunden, wie viele Gemeinschaftsfläche dazu gehört. Für mich liest sich das ja alles noch etwas kryptisch.

    Was ich mich frage: warum kauft der Wohlfahrtsverband nicht selber ...
    Geändert von Reduktion (08.02.2020 um 11:32 Uhr)

  2. Inaktiver User

    AW: Erste ETW als Kapitalanlage - Bin unsicher

    Du sagst die Wohnung liegt zumindest in der Nähe einer boomenden Stadt - gleichzeitig sind die qm-Preise aber wirklich niedrig und anscheinend gibt es weder Uni noch FH - wie passt das zusammen?

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    AW: Erste ETW als Kapitalanlage - Bin unsicher

    Zitat Zitat von Chris2008 Beitrag anzeigen
    Deine Stadt beginnt nicht zufällig mit D und die im Speckgürtel mit K?
    LG Chris
    Vergessen zu beantworten: nein :-)

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    AW: Erste ETW als Kapitalanlage - Bin unsicher

    Zitat Zitat von Inaktiver User Beitrag anzeigen
    Du sagst die Wohnung liegt zumindest in der Nähe einer boomenden Stadt - gleichzeitig sind die qm-Preise aber wirklich niedrig und anscheinend gibt es weder Uni noch FH - wie passt das zusammen?
    In der Stadt gibt eine Uni und mehrere FHs, Aber die Kleinstadt ist circa 20 Minuten mit dem Auto weg. Ich glaube nicht, dass Studenten soweit weg ziehen. die wollen in der großen Stadt wohnen. Aber da ist für mich zum Kaufen nichts mehr zu bekommen.

    Wir haben das beobachtet: in der Boomstadt sind die Preise in den vergangenen Jahren extrem angezogen. Vor 15 Jahren waren da die Mieten ganz ähnlich niedrig, wie jetzt in der Kleinstadt. Ich glaube daran, dass auch die Mieten in der Kleinstadt weiter anziehen werden.

  5. Moderation

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    AW: Erste ETW als Kapitalanlage - Bin unsicher

    Warum willst du einen Kredit aufnehmen?

    Der "Steuervorteil" entsteht ja nur, weil du die Zinsen steuerlich als Kosten abziehen kannst, aber erst musst du die Zinsen zahlen - sprich der einzige der verdient, ist die Bank, dein Steuervorteil liegt bei maximal 45% der gezahlten Zinsen - 55% sind also weggeworfen.
    Freiheit ist, wenn jeder sich auf seine Art zum Deppen machen kann.

    .... und das demnächst auf www.befriendsonline.net/


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    "Rund um den Job", "Mietforum" und "Selbstständige, Freiberufler & Co"

  6. Moderation

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    AW: Erste ETW als Kapitalanlage - Bin unsicher

    Nach allem was du bisher schreibst, klingt es nach einer interessanten Investition.

    Schau dir die Wohnung aber trotzdem gründlich von innen an und lass dir nachweisen, wann welche Sanierungs- und Renovierungsarbeiten gemacht wurden und was für die nächsten Jahre geplant ist.


    Dass der Verband lieber mietet als kauft kann viele Gründe habe, die für dich nicht relevant sein müssen, aber können. Idealerweise kommst du vielleicht mal mit dem einen oder anderen Bewohner ins Gespräch oder Nachbarn, die wissen manchmal erstaunliche Dinge.
    Freiheit ist, wenn jeder sich auf seine Art zum Deppen machen kann.

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    AW: Erste ETW als Kapitalanlage - Bin unsicher

    Zitat Zitat von Promethea71 Beitrag anzeigen
    Warum willst du einen Kredit aufnehmen?

    Der "Steuervorteil" entsteht ja nur, weil du die Zinsen steuerlich als Kosten abziehen kannst, aber erst musst du die Zinsen zahlen - sprich der einzige der verdient, ist die Bank, dein Steuervorteil liegt bei maximal 45% der gezahlten Zinsen - 55% sind also weggeworfen.
    Danke, dass du das so erklärst. Hatte ich wie gesagt noch nicht verstanden.
    Also ist das eigentlich nie ein Vorteil. Nur eine Minderung der Belastung.

  8. Inaktiver User

    AW: Erste ETW als Kapitalanlage - Bin unsicher

    Gibt es eine Zugverbindung zwischen den beiden Städten? Wie gut ist die? Regionalug?


    Wie gesagt, mich wundert das - ich habe in einer großen Stadt (nicht Boomstadt) studiert und viele (!) Mitstudenten wohnten in den mit dem Zug gut erreichbarenden umliegenden Kleinstädten.

    Die Entfernung passt, die Preise könnten auch hinkommen (allerdings hat keine der Kleinstädte ein größeres Klinikum ich habe also ziemlich sicher nicht Deine Konstellation erraten).



    Und Ich wohne JETZT im Umfeld einer Boomstadt, ländlich - (Rhein-Main), selbst die Mieten in den Speckgürtelstädten mit ähnlicher Entfernung gehen weit über Deine 6.64 hinaus.

    Das ist allerdings tatsächlich erst in den letzten 10 Jahren so explodiert - ich bin ja ursprünglich von hier und konnte das daher gut beobachten.

    Kann also sein dass Du Glück hast - nur wie gesagt die Preise kommen mir für "20 minuten von einer Boomstadt weg" sehr niedrig vor.

  9. Moderation

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    AW: Erste ETW als Kapitalanlage - Bin unsicher

    Naja, wenn man kaufen will und nicht ausreichend Geld hat, ist ein Kredit eine feine Sache und die aktuell niedrigen Zinsen gut.

    Früher hat das Modell so funktioniert, dass man in jüngeren Jahren, wenn das Einkommen hoch war eine Wohnung auf Kredit gekauft hat (10% Zinsen und mehr), die Zinsen und andere Kosten haben dazu geführt, dass man es von der Steuer absetzen konnte und wenn man in Rente ging, dann war die Wohnung abbezahlt und hat positives Einkommen gebracht, das die - gegenüber dem ursprünglichen Einkommen - niedrigere Rente aufgebessert hat.


    Das funktioniert heute so nicht mehr - weil man kaum so billig vermieten kann, dass man mit Vermietung noch Verluste macht - aber insgesamt ist das zwar steuerlich nachteilig, aber man hat mehr Geld in der Hand - also gesamtwirtschaftlich in der Regel gut.


    Früher haben die Banken gut an dem Steuervorteil verdient - ob es für die Eigentümer immer ein gutes Geschäft war, hängt von mehr Faktoren ab.
    Freiheit ist, wenn jeder sich auf seine Art zum Deppen machen kann.

    .... und das demnächst auf www.befriendsonline.net/


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    Zitat Zitat von Inaktiver User Beitrag anzeigen
    Wie gesagt, mich wundert das - ich habe in einer großen Stadt (nicht Boomstadt) studiert und viele (!) Mitstudenten wohnten in den mit dem Zug gut erreichbarenden umliegenden Kleinstädten.
    .
    Vielleicht lag es daran, dass es keine "coole Boomstadt" war. Weil es dann ja egal ist, ob Stadt oder Randlage. Bei uns wollen alle in der Stadt wohnen, was ich absolut verstehe. Es ist einfach so viel Schönes da, was man erleben kann.
    Und da man das allein finanziell nicht stemmen kann gibts halt WGs.

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