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  1. Avatar von Pilzkopf
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    Hauskauf Finanzierung Spielraum

    Hallo Bricom!

    Ich komme direkt zur Sache 🙂

    Mein Mann (33) und ich (32) haben heute ein Haus in Hessen besichtigt.
    Paar Daten: Baujahr 1965, 700 qm Grundstück, 165 qm Wohnfläche, wunderschöner Garten, Heizung von 2010, neue Tanks, Keller trocken, massiv, Dach in Ordnung.
    Bäder, Küche, Fenster in der unteren Etage müssen neu gemacht werden.

    Geschätzte Renovierungskosten 60.000 EUR etwa.
    Und damit komme ich zu meiner Frage.

    Der Preis der Ausschreibung beträgt 195.000 Eur. Ein Schnäppchen also für soviel Grundstück und relativ guten Zustand.

    Wenn man noch von Erwerbsnebenkosten von 25000 EUR ca. ausgeht, kommen wir auf eine Finanzierungssumme von um die 270000 Eur.

    Es sind viele Bewerber vorhanden für das Haus laut Makler. Daher wirds nun an den meistbietenden verkauft werden.
    Wir müssen unser Gebot bis Montag abgegeben haben, die Frage ist nur wieviel Biete-Spielraum haben wir?

    Ich bin grad in Elternzeit plus, mit meinem Mann kommen wir auf 3000 eur netto, viel Eigenkapital haben wir nicht, etwa 20.000 eur momentan.

    Würden wir eine Finanzierung bekommen? Auf wieviel Jahre sollten wir die machen bei unserem Gehalt? Und wieviel sollten wir auf die 195.000 Kaufpreis noch bieten? Wie würdet ihr es machen?

    Ich hätte das Haus so gern, habe etwas wirr geschrieben vermutlich, ich weiss nur rechnerisch nicht genau wieviel wir uns leisten können.


  2. Registriert seit
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    AW: Hauskauf Finanzierung Spielraum

    Wie sieht es denn mit Dämmung und Fenstern im OG aus?

    Die Finanzierung dürfte mit Kindern schwierig werden. Wie viele habt ihr denn?

    Wie gut ist die Lage des Objektes?


  3. Registriert seit
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    AW: Hauskauf Finanzierung Spielraum

    Planst Du, bald wieder zu arbeiten? (Ist für die Bank egal, die gehen aktuelle nur vom Gehalt Deine Mannes aus, aber für Eure tatsächliche Finanzkraft natürlich relevant)
    Wenn ja: pot. Verdienst, Kosten für Kita/Tagesmutter?
    Warum habt Ihr so wenig Eigenkapital? Andere hohe Ausgaben? Oder geringe Einnahmen in den letzten Jahren?
    60.000 für Bäder, Küche, Fenster klingt erst einmal optimistisch. Ist da Eigenleistung eingeplant?

    Grundsätzlich: Euer Eigenkapital ist geringer als die Nebenkosten, d.h. das wäre eine >100% Finanzierung. Da braucht es schon gute Argumente für die Bank (sehr sicherer Arbeitsplatz, andere Sicherheiten). Wie viel könntet Ihr denn Deiner Einschätzung nach langfristig monatlich tragen?

  4. Avatar von Wiedennwodennwasdenn
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    AW: Hauskauf Finanzierung Spielraum

    Zitat Zitat von Pilzkopf Beitrag anzeigen
    Wenn man noch von Erwerbsnebenkosten von 25000 EUR ca. ausgeht,

    viel Eigenkapital haben wir nicht, etwa 20.000 eur momentan.

    Würden wir eine Finanzierung bekommen?
    Problem Nummer 1: Euer Eigenkapital ist geringer als die Erwerbsnebenkosten.
    Problem Nummer 2: Ihr braucht 60 T€ für Renovierung/Sanierung.

    Das machen Banken nicht gerne, das kann schwierig werden. Ich würde zu einem freien Darlehensvermittler gehen, da sind die Chancen größer.

    Aus meiner Sicht habt Ihr beim Kaufpreis kaum Luft nach oben.
    Das Universum und die menschliche Dummheit sind unbegrenzt. Beim Universum bin ich mir nicht sicher (Albert Einstein).

  5. Moderation
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    AW: Hauskauf Finanzierung Spielraum

    Zitat Zitat von Wiedennwodennwasdenn Beitrag anzeigen
    Problem Nummer 1: Euer Eigenkapital ist geringer als die Erwerbsnebenkosten.
    Problem Nummer 2: Ihr braucht 60 T€ für Renovierung/Sanierung.

    Das machen Banken nicht gerne, das kann schwierig werden. Ich würde zu einem freien Darlehensvermittler gehen, da sind die Chancen größer.

    Aus meiner Sicht habt Ihr beim Kaufpreis kaum Luft nach oben.
    Du nimmst mir die Worte aus dem Munde, äh, der Tastatur.

    @Pilzkopf wo soll das Geld für die Renovierung herkommen? Ihr müßtet euch das ohne Sicherheiten leihen. Oder kann die Renovierung fünf oder zehn Jahre warten?
    ** Moderatorin in Sparforum, Freundschaftsforum, und "Fit und Sportlich"**
    ** ansonsten niemand besonderes **


  6. Registriert seit
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    AW: Hauskauf Finanzierung Spielraum

    Aus meiner Sicht könnt ihr keinen Cent höher bieten, weil schon 270.000 Euro ohne nennenswertes Eigenkapital eine viel zu hohe Summe sind für nur 3.000 Euro Gehalt. Wir haben zusammen 5500 Euro netto und hatten über 150.000 Euro Eigenkapital, und haben dafür ein Haus inklusive Nebenkosten von 410.000 Euro gekauft. Also einen Kredit in Höhe von rund 230.000 Euro aufgenommen. Wenn der Makler nicht nur blufft und andere höher bieten, könnt ihr das vergessen, oder ihr verschuldet euch restlos.


  7. Registriert seit
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    AW: Hauskauf Finanzierung Spielraum

    @Pilzkopf

    Meine bescheidene Meinung:

    1. Das Eigenkapital ist viel zu gering sprich kaum vorhanden (weniger als die Erwerbsnebenkosten !)
    2. Auch das Nettoeinkommen für ein Immobilienprojekt ist eher bescheiden (zumindest für eine ganze Familie !) - bei einem Single wäre das anders.
    3. Renovierungen werden - nach meiner Erfahrung - nicht selten teurer als ursprünglich veranschlagt.

    4. Last but not least: 700 qm Grundstück (!) und 165 qm Wohnfläche für diesen Preis ?! Wo ist der Standort ? Hoffe, nicht irgendwo in der Pampa und/oder einer strukturschwachen Gegend … Die Frage stelle ich mir besonders als Hesse und halbwegs Ortskundiger. Für den Preis gibt es z. B. in Frankfurt nur ein kleines Apartment … Ganz offen gesagt: In der Pampa würde ich nämlich nix kaufen (im Speckgürtel einer größeren Stadt dagegen u. U. schon - die Demarkationslinie wäre für mich persönlich max. 20-25 km von einer größeren Stadt entfernt). Wenn man nämlich das Haus irgendwann mal verkaufen muß oder will, kann es gut sein, daß man einen herben Verlust einfährt. Und Gründe für so einen Verkauf habe ich in meinem Umfeld schon sehr oft miterlebt. Arbeitsplatzverlust oder Arbeitsplatzwechsel (andere Gegend), Scheidung, Krankheit, Todesfall - um nur einige Gründe zu nennen).

    Für mich wäre da Vorsicht angesagt, damit später kein böses Erwachen droht

    Vor dem Hintergrund der seit März 2016 geltenden EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie könnte die Finanzierung bei diesen Rahmendaten ohnehin sehr schwierig werden, wenn sie denn überhaupt gelingt … Stichworte: Haushaltspausche, Kreditwürdigkeitsprüfung, Kapitaldienstfähigkeit über die gesamte Darlehenslaufzeit, Mindestanfangstilgung von 2 oder 3% je nach Alter, Darlehenstragfähigkeit auch nach Ablauf der Zinsbindungsfrist unter Annahme eines kalkulatorischen Zinssatzes von z. B. 6% plus 2 oder 3% Tilgung macht eine Annuität von 8 oder 9% auf die Restschuld.
    Geändert von kurant (04.01.2019 um 16:38 Uhr)


  8. Registriert seit
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    AW: Hauskauf Finanzierung Spielraum

    Niemals würde ich bei diesem niedrigen Eigenkapital kaufen.

    Ich würde alles dran setzen, so schnell wie möglich,so viel wie möglich Geld beiseite zu legen und in drei Jahren noch mal neu planen. Du kannst die Zeit als Test nehmen, um mit oder ohne Haushaltsbuch rauszukriegen, wieviel Geld Ihr mindestens zum Leben braucht. Dann weißt Du wie hoch Eure Kreditrate sein kann.

    Das derzeitige Haus sehe ich als verloren für Euch an. Wenn es wirklich so toll ist, bietet garantiert irgendwer mehr.
    Wenn nicht, habt Ihr Euch einen Klotz am Bein erspart, der Euer Leben in den nächsten Jahren nur unnötig kompliziert macht, da kaum Geld zum Leben vorhanden ist.

  9. Moderation
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    AW: Hauskauf Finanzierung Spielraum

    Ich werf mal den Rechner mit ein paar Szenarien an. (Alles nur so aus dem Handgelenk, wer Fehler findet, darf sie korrigieren.) Die exakten Zahlen werden sich nie treffen lassen, aber zur Orientierung...

    Nach meiner Ansicht macht die Renovierung es hoffnunglos. Selbst für einen KfW Kredit sind nach erstem überfliegen "bankübliche Sicherheiten" erforderlich. Ein Kredit in der Höhe ohne Sicherheiten erscheint mir nicht nur unmöglich zu kriegen, sondern der Weg in den Ruin. Ein Finanzvermittler wüßte vielleicht noch Möglichkeiten. Da würde ich aber sehr genau gucken, ob die Möglichkeiten auch sinnvoll sind.

    1. Aus irgendwelchen Gründen (ihr seid verbeamtet, habt super-Bonität, der Erbonkel bürgt für euch, ...) jedenfalls schafft ihr es, euch 280T Euro zu leihen. Das zahlt euch die Renovierung und gibt euch ein bißchen Luft nach oben, oder, wenn ihr die Renovierung aufschieben könnt, habt ihr gewaltig Luft nach oben.

    1a: 30% des jetzigen Einkommens für den Kredit
    bei 2% Zinsen: Tilgung 1,85%; Restschuld nach 10 Jahren: ~223T Eu.
    bei 3% Zinsen: Tilgung 0,85%; Restschuld nach 10 Jahren: ~253T Eu.
    => völliger Unfug

    1b: 50% des jetzigen Einkommens für den Kredit
    bei 2% Zinsen: Tilgung 4,4%; Restschuld nach 10 Jahren: ~145T Eu.
    bei 3% Zinsen: Tilgung 3,4%; Restschuld nach 10 Jahren: ~170T Eu.
    => Unfug, wenn die Zinsbindung 10 Jahre läuft. Ihr braucht eine von 20, dann ist es nur risikoreich.[*]

    1c: 80% des jetzigen Einkommens für den Kredit (d.h. ihr steigert euer Einkommen wesentlich, und zwar jetzt.)
    bei 2% Zinsen: Tilgung 8,25%; Restschuld nach 10 Jahren: < 1T Eu.
    bei 3% Zinsen: Tilgung 7,25%; Restschuld nach 10 Jahren: < 2T Eu.
    => sieht gut aus


    2. Ihr kriegt ein 110%-Darlehen über 214T Eu, das immerhin die Nebenkosten und vielleicht noch den Umzug deckt. Ihr dichtet die Fenster erst mal mit Tesamoll, ertragt den Anblick der gesprungenen 80er-Jahre-Kacheln ertragen, kocht auf einem verrosteten Herd mit zwei kaputten Platten, und holt Wasser aus dem oberen Bad, wo der Hahn noch funktioniert.

    1a: 30% des jetzigen Einkommens für den Kredit
    bei 2% Zinsen: Tilgung 3%; Restschuld nach 10 Jahren: ~144T Eu.
    bei 3% Zinsen: Tilgung 2%; Restschuld nach 10 Jahren: ~165T Eu.
    => Unfug

    1b: 50% des jetzigen Einkommens für den Kredit
    bei 2% Zinsen: Tilgung 6,4%; Restschuld nach 10 Jahren: ~64T Eu.
    bei 3% Zinsen: Tilgung 5,4%; Restschuld nach 10 Jahren: ~81T Eu.
    => geht

    1c: 80% des jetzigen Einkommens für den Kredit
    bei 2% Zinsen: Ihr habt nach 7 Jahren abbezahlt
    bei 3% Zinsen: Ihr habt nach 8 Jahren abbezahlt
    => da bleibt ja noch was für die Renovierug übrig.


    Absolut spielentscheidend ist hier also
    a) ob ihr den Kredit überhaupt bekommt,
    b) wieviel ihr abzahlen könnt.

    Der konkrete Zinssatz macht im Verhältnis dazu gar nicht so viel aus. In den "Unfug"-Fällen wird euch ein Zinssatz von 1,8% nicht retten und in den "geht" Fällen einer von 3,5% nicht ruinieren, auch wenn günstiger natürlich immer gut ist.

    Ihr braucht höheres Einkommen.

    ---[*] Geändert nach Hinweis von Saetien unten.
    ** Moderatorin in Sparforum, Freundschaftsforum, und "Fit und Sportlich"**
    ** ansonsten niemand besonderes **
    Geändert von wildwusel (05.01.2019 um 20:08 Uhr) Grund: inhaltliche Ergänzung.

  10. Moderation
    Registriert seit
    20.08.2010
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    AW: Hauskauf Finanzierung Spielraum

    Zitat Zitat von kurant Beitrag anzeigen
    In der Pampa würde ich nämlich nix kaufen (im Speckgürtel einer größeren Stadt dagegen u. U. schon - die Demarkationslinie wäre für mich persönlich max. 20-25 km von einer größeren Stadt entfernt).
    Faustregel: 20 Fahrminuten vom nächsten Mittelzentrum entfernt beginnt die Pampa.
    ** Moderatorin in Sparforum, Freundschaftsforum, und "Fit und Sportlich"**
    ** ansonsten niemand besonderes **

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