Hallo liebe Community,
nachdem ich hier oft lese, komme ich mal mit einem eigenem Thema.
Mein Mann und ich überlegen, ob wir nicht unsere Mietwohnung kaufen sollten. Der Vermieter wäre nicht abgeneigt, aber wir haben noch nix konkret besprochen. Wir sind uns eigentlich nicht sicher, ob wir gerade diese Wohnung kaufen sollten. (Also wir suchen allgemein nach einer Immobilie)
Die Wohnung befindet sich in einer Wohnanlage mit 2 Häusern á 9 Wohnungen. Ruhiges Wohnviertel mit 1-, 2- und Mehrfamilienhäusern in gewachsener Struktur.
In der Anlage gibt es nur 3 größere Wohnungen mit 4 Zimmern, die restlichen Wohnungen sind 1- und 2-Zimmerwohnungen. Jede Wohnung gehört einem anderen Eigentümer wobei in dem anderen Haus 4 kleine Wohnungen einer Eigentümerin gehören, die dort selbst wohnt. Die restlichen Eigentümer wohnen nicht dort. Die Anlage ist in den 70zigern erbaut worden. Außer neuen Fenstern, Türen und Heizungsanlage (eventuell auch Dach) ist an den Häusern seitdem nicht viel gemacht worden - die meisten Eigentümer sehen die Wohnungen anscheinend als Renditeobjekte, die sie für viel Geld an Studenten etc. vermieten können. Auch die Außenanlagen sind eher ungepflegt - kurzum, es wird das nötigste gemacht.
Wir würden selbst eine der großen Wohnungen kaufen. Für uns spricht an dem Objekt die Lage - alles super erreichbar aber trotzdem ruhig und grün. Die Wohnung selbst ist ganz okay - hell, neue Elektrik, Fliesen, neues Bad, allerdings im Winter ziemlich fußkalt (da Parterre) und es gibt an ein paar Stellen Probleme mit Schimmel. Die Heizkosten sind relativ hoch.
Was wir uns jetzt fragen: Ist es sinnvoll, eine selbstgenutzte ETW in einer Anlage zu kaufen, die eher Renditecharakter hat? Die anderen Eigentümer haben ja wahrscheinlich eher weniger Interesse, z.B. das Gebäude zu dämmen. Soweit wir es auch vom Vermieter mitbekommen haben, sind die anderen Eigentümer bei Investitionen eher zurückhaltend.
Hat jemand auch Erfahrung damit, was passiert, wenn solche Eigentümer weiter vor sich hinwurschteln? Vermutlich wird die Bausubstanz mit der Zeit immer schlechter, es kommt eine andere Mieterklientel (die halt nur billig wohnen möchte bzw. kann) und die Anlage verwahrlost? Da will man ja dann selbst nicht mehr drin wohnen. Hat jemand so etwas schon mal mitbekommen? Oder kommt irgendwann mal ein Großinvestor und kauft den Leuten die Wohnungen ab um was neues drauf zu bauen?
Über Antworten und Erfahrungen bin ich dankbar.
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Ergebnis 1 bis 6 von 6
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20.11.2014, 17:01
Eigentumswohnung in "Renditeobjekt"
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20.11.2014, 17:24
AW: Eigentumswohnung in "Renditeobjekt"
Der Vorteil eurer Eigentumswohnung ist, dass ihr die Mieter und die Schwachstellen kennt.
Allerdings sind diese ziemlich gravierend: Schimmel, Dämmung, Instandhaltung, Außenanlagen.
Die Außenanlagen sind in einem Aufwasch gemacht, wenn ein Gärtner dort mal in Ruhe werkeln kann. Das ist dann für die Einzelnen nicht allzu teuer.
Dämmung ist mit reichlich Geld und Aufwand verbunden. außerdem müssen alle Eigentümer mitspielen. Denn es nützt ja nichts, wenn nur der erste und vierte Stock gedämmt werden.
Instandhaltung - in erster Linie eine Kostenfrage. Wenn größere Sachen wie Heizung anstehen, ist das schwieriger durchzusetzen als die Fassade streichen zu lassen.
Beim Schimmel hört der Spaß auf. Das hat viel mit aufsteigender Feuchtigkeit, fehlerhafter Lüftung, Abdichtung und rechtzeitigem Handeln zu tun. Wenn der Keller feucht ist, ist womöglich eine Grundsanierung mit viel Aufwand und hohen Kosten damit verbunden. Da wäre es wirklich zu überlegen, ob Abriss und Neubau unterm Strich kostengünstiger ist.
Eine andere Frage ist, wie viel die Wohnung kosten soll. Bei 25.000 Euro dürft ihr ruhige überlegen, bei 2,5 Millionen braucht ihr das nicht zu tun.
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20.11.2014, 17:55
AW: Eigentumswohnung in "Renditeobjekt"
Das verträgt sich m. E. nicht, weil sehr unterschiedliche Anforderungen bestehen.
WE-Objekte, die durch die Eigentümer selbst bewohnt werden, werden regelmäßig ganz anders bewirtschaftet, als WE-Objekte, die die vermietet sind. Ist doch auch ganz normal. Der Eigentümer hat eher Lust, dass es auch etwas "nett" und komfortabel ist, die Grünflächen gemacht sind u. a. Eigennutzer haben auch eher Interesse, Wertverbesserungen durchzuführen, die wert- aber nicht mietsteigernd sind.
Wenn der Eigentümer vermietet, hat er auch bei Baumaßnahmen und auch bei den Nebenkosten ein Auge darauf, ob er das auf die Miete umlegen kann. Andernfalls hat er wenig Lust zu investieren. Der vermietende Eigentümer denkt auch nur schlecht über seinen Mieter und meint, dass der Mieter nicht gut mit seinen Investitionen umgeht - also wird nicht investiert.
Dass einer kommt und die WE nach und nach aufkauft, kommt vor. Nach meiner Erfahren ganz, ganz selten und dann nicht, um abzureißen. Das ist nur interessant bei schnuckeligen Objekten, die dann rund um modernisiert werden. Ist doch auch logisch. Das zusammen kaufen ist doch viel teurer, als wenn ein ganzes Objekt gekauft wird. Dann ist noch die Unsicherheit da, dass man nicht alle bekommt, sondern ein Sturkopf sitzen bleibt und dann hat kommt man nicht weiter. Nö, das macht keinen Spaß.
Ich würde in für die Eigennutzung nicht in einem Renditeobjekt kaufen. Da müßte mich schon ein sehr, sehr guter Preis überzeugen.
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20.11.2014, 18:51
AW: Eigentumswohnung in "Renditeobjekt"
Nie im Leben würde ich sowas auch nur in Erwägung ziehen. Die Gründe dafür hast du selbst schon genannt.
Die Gefahr, dass die Gebäude systematisch heruntergewirtschaftet werden, ist zu groß. Wenn nicht regelmäßig Geld in die Hand genommen wird, sinkt der Standard und irgendwann mal hast du Mieter als Nachbarn, denen du nachts nicht im Dunklen begegnen willst."Es ist oft produktiver, einen Tag lang über sein Geld nachzudenken, als einen Monat für Geld zu arbeiten.”
(John D. Rockefeller)
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20.11.2014, 19:15Inaktiver User
AW: Eigentumswohnung in "Renditeobjekt"
Vor einigen Jahren stand ich genau vor dem gleichen Problem. Mir ist als Mieterin meine Mietwohnung zum Kauf angeboten worden. Und ich habe sie gekauft. Allerdings habe ich erst mal genaue Informationen eingeholt und zwar habe ich mir sämtliche Protokolle der Eigentümerversammlungen durchgelesen. Da kann man schon sehen was geplant ist bzw. abgelehnt worden ist. Hier war es so, dass die Heizung und das Flachdach komplett erneuert werden mussten. Aufgrund von Recherchen wußte ich dann, wie hoch die Gesamtkosten sein werden. Und diese Summe und noch einiges mehr an Euros, waren als Hausrücklagen vorhanden. Außerdem haben wir eine sehr gute Hausgemeinschaft und ich konnte auch offene Fragen mit den Eigentümern besprechen.
Allerdings ist dies kein Haus, das als "Renditeobjekt" anzusehen ist. Logisch ist, dass Eigentümer an einer Rücklagenerhöhung nicht interessiert sind, weil dieses Geld bei Verkauf ihrer Wohnung im Rücklagentopf verbleibt und somit für sie verlorenes Geld ist. Hier wohnen überwiegend die Eigentümer, und sie sind deshalb auch daran interessiert, dass es ein gepflegtes Haus bleibt.
Wenn ich in deiner Situation wäre, würde ich diese Wohnung wohl nicht kaufen. Denn bei Eigentümerversammlungen kommst du alleine nicht weit. Und wenn die Mehrheit gegen Erhaltung/Renovierung ist, wird das Haus abgewirtschaftet und ist irgend wann mal kaum noch etwas wert.
Und, wie Nocturna richtig geschrieben hat, irgend wann hast du mal Nachbarn, denen du nicht im Dunkeln begegnen willst.
Aber mache dich mal schlau, vielleicht ist ja alles ganz anders.
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21.11.2014, 10:03
AW: Eigentumswohnung in "Renditeobjekt"
Schon mal vielen Dank für die schnellen Antworten!
Gestern habe ich noch rausbekommen, dass das Haus bautechnisch gar nicht von außen gedämmt werden kann. Damit fällt die Wohnung nun erst recht raus, die Heizkosten sind auf Dauer nämlich immens. Und billiger wird Energie auch nicht werden.
Na ja, weitersuchen! Trotzdem vielen Dank für Eure Einschätzungen, dann weiß ich das auch für andere potentielle ETW.


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