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  1. Avatar von .kermit.
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    Zwangsversteigerung - kennt sich jemand aus ?

    Liebe Community,

    ich bräuchte einen Rat im Hinblick auf eine Hausversteigerung, denn hiermit kenne ich mich kein bisschen aus.

    Gegenüber meiner derzeitigen Wohnung steht seit langem eine Haushälfte aus den 50er Jahren leer und ich liebäugele schon geraume Zeit damit. Die Besitzer statteten ihrem Häuschen bislang ein bis zwei Mal im Jahr einen kurzen Besuch ab, ansonsten war nie jemand zu sehen, der Garten wucherte zunehmend zu und man hatte das Gefühl, dass es ein wenig verkommt. Im letzten Herbst gelang es mir zufällig mit der 'Besitzerin' ins Gespräch zu kommen, die mir dann von einem Erbstreit zwischen den Erbberechtigten erzählte und dass diese nur noch per Anwalt kommunizierten, weshalb sie sich nicht einigen könnten, was mit dem Häuschen passieren sollte. Ich signalisierte ihr also mein deutliches Interesse sowohl an einem Kauf als auch an einer Miete - und hörte nichts mehr von ihr. Im Frühjahr sah ich sie nur noch von weitem mit dem Auto davon fahren und schrieb sie daraufhin per mail mit der Frage an, ob sich eine Änderung ergeben hätte ? Sie antwortete, dass es noch zu keiner Einigung gekommen sei, dass sich die Dinge aber vielleicht im Herbst klären. Am diesem Wochenende nun erschienen auf einmal fremde Leute, schauten sich (auch nur sehr kurz !) das Gelände an und fuhren wieder weg. Das machte mich nervös und ich durchsuchte sämtliche Immobilienportale, konnte aber nichts finden, bis ich bei den Zwangsversteigerungen schaute - und siehe da, am 06.11. 2012 ist der Termin ! Ich bin sehr verunsichert, denn über das Knie brechen will ich die Sache natürlich nicht, dazu kenne ich mich auch viel zu wenig aus. Deshalb an dieser Stelle einige Fragen an das geneigte Publikum in der Hoffnung, Antworten und Rat zu finden:

    Gibt es bei Zwangsversteigerungen die Möglichkeit die Immobilie vorher zu besichtigen oder muss man sich auf das verlassen, was der Sachverständige schreibt ?

    Der Verkehrswert ist festgesetzt auf 120.000 Euro - ist das der Startpreis ? Das wäre meines Erachtens doch recht viel dafür, dass noch einiges gemacht werden müsste ...

    Und zuletzt: Wie ist denn genau das Verfahren bei so einer Versteigerung - ich kann mir nicht vorstellen, dass man da einfach hingehen und die Hand heben kann ? In der Ausschreibung steht nur, dass man 10% des Verkaufswertes als Sicherheit vorweisen muss (das kann ich) - sonst nichts ?

    Ich wäre auch ganz froh von jemandem zu hören, der so etwas schon mitgemacht hat - ist das sehr riskant ? Ich kriege ja schon bei einer Mini-ebay-Versteigerung Pippi in die Augen vor lauter Aufregung ... Und ich fühle mich durch diese kurze Zeit, die noch bleibt, ehrlich gesagt sehr unter Entscheidungs-Druck gesetzt ...

    Tausend Dank für eure Unterstützung !
    Damit das Mögliche entsteht muss immer wieder das Unmögliche versucht werden.

    Hermann Hesse


    Lasst uns dankbar sein gegenüber Menschen, die uns glücklich machen. Sie sind die liebenswerten Gärtner, die unsere Seele zum Blühen bringen.

    Marcel Proust

  2. Avatar von Midnightblue
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    AW: Zwangsversteigerung - kennt sich jemand aus ?

    Hallo .kermit.,

    hier *klick* findest Du vermutlich schon mal Antworten auf einen Teil Deiner Fragen.
    Um zu sehen, wie ein solcher Termin abläuft, würde ich Dir empfehlen, Dir eine andere Versteigerung anzusehen.

    Ob das Ersteigern in Deinem konkreten Fall riskant ist, hängt sicher vom Zustand des Grundstückes/Gebäudes und den evtl. vorhandenen Belastungen ab. Die Entscheidung wird Dir hier wohl niemand abnehmen können.

    Viel Erfolg!
    miez ... miez ... miez

  3. Avatar von .kermit.
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    AW: Zwangsversteigerung - kennt sich jemand aus ?

    Vielen Dank für den link, liebe(r) Midnightblue , das hat mir schon sehr geholfen. Zumindest konnte ich daraus ersehen, dass der Verkehrswert kein Startpreis ist, sondern so eine Art Schätzpreis, von dem mindestens 5/10 erreicht werden müssen. Liegt der Preis zwischen nur 5/10 und 7/10 kann der 'Besitzer' den Zuschlag verwehren. Und die Versteigerung dauert mindestens 30 min., so dass man wenigstens ein bisschen Bedenkzeit hat. Allerdings kommen im Nachhinein doch noch einige Kosten (Gerichtsverfahren etc.) auf den Käufer zu, die ich nicht so ganz verstehe. Deshalb wäre ich sehr dankbar über Erfahrungsberichte - vielleicht hat jemand so etwas schon einmal mitgemacht ?
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    Hermann Hesse


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  4. Avatar von Midnightblue
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    AW: Zwangsversteigerung - kennt sich jemand aus ?

    Zitat Zitat von .kermit. Beitrag anzeigen
    Zumindest konnte ich daraus ersehen, dass der Verkehrswert kein Startpreis ist, sondern so eine Art Schätzpreis, von dem mindestens 5/10 erreicht werden müssen.
    Genau, das Gericht hat den Wert des Grundbesitzes festgesetzt und dafür das in Auftrag gegebene Gutachten zugrunde gelegt. Das Gutachten kannst Du bei Gericht einsehen (evtl. aber auch online - kommt auf das jeweilige Gericht an).

    Liegt der Preis zwischen nur 5/10 und 7/10 kann der 'Besitzer' den Zuschlag verwehren.
    Fast. Beträgt das höchste abgegebene Gebot weniger als 7/10 des festgesetzten Wertes, kann ein Gläubiger beantragen, dass der Zuschlag nicht erteilt wird.

    Allerdings kommen im Nachhinein doch noch einige Kosten (Gerichtsverfahren etc.) auf den Käufer zu, die ich nicht so ganz verstehe.
    Der Ersteher, also derjenige, dem der Zuschlag erteilt wird, muss Gerichtskosten zahlen.
    Außerdem hat er die Kosten zu übernehmen, die für die Eintragung in das Grundbuch entstehen.
    Grunderwerbsteuern fallen ebenso an.
    miez ... miez ... miez

  5. Avatar von .kermit.
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    AW: Zwangsversteigerung - kennt sich jemand aus ?

    Ohweia, das sind für mich Sicherheitsmensch ganz schön viele Unbekannte ...

    Was mir noch nicht ganz klar ist: Werden die Gebote bei der Versteigerung 'öffentlich', also für jeden ersichtlich und hörbar abgegeben oder bietet man im Stillen mit einem Maximalgebot und muss sich dann überraschen lassen, wer gewinnt ?
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  6. Avatar von Midnightblue
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    AW: Zwangsversteigerung - kennt sich jemand aus ?

    Die Gebote werden öffentlich abgegeben und protokolliert. Falls Dich jemand überbietet, kannst Du so ein neues (höheres) Gebot abgeben.

    Such' Dir mal einen interessanten Versteigerungstermin bei einem Amtsgericht in Deiner Nähe aus und geh' hin. Dann siehst Du schon einmal, wie das so abläuft und hörst die Erklärungen des Rechtspflegers - das bringt sicher schon ein wenig Licht ins dunkle Unbekannte.
    miez ... miez ... miez

  7. Avatar von .kermit.
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    AW: Zwangsversteigerung - kennt sich jemand aus ?

    Vielen Dank für die schnellen und kompetenten Auskünfte - das hilft mir wirklich sehr !
    Damit das Mögliche entsteht muss immer wieder das Unmögliche versucht werden.

    Hermann Hesse


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  8. Avatar von .kermit.
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    AW: Zwangsversteigerung - kennt sich jemand aus ?

    Mittlerweile habe ich noch ein wenig nachgelesen und herausgefunden, dass es sich bei der Zwangsversteigerung einer Immobilie im Besitz einer Erbengemeinschaft um eine sogenannte 'Teilungsversteigerung' handelt, bei der oft einer der Miteigentümer mitbietet, weil er/sie die Immobilie gerne selbst behalten möchte. Das befürchte ich in meinem Fall auch, die 'Besitzerin', mit der ich damals sprach, haderte sehr mit dem Erbenstreit und hätte gerne das Häuschen von ihren Geschwistern übernommen. Ich fürchte das wird den Preis in eine derartige Höhe treiben, dass es zusammen mit den notwendigen nachfolgenden Renovierungsarbeiten für mich nicht mehr erschwinglich ist ...
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    Geändert von .kermit. (02.10.2012 um 22:06 Uhr)

  9. AW: Zwangsversteigerung - kennt sich jemand aus ?

    .kermit., vielleicht trägt sich die Teilhaberin an der Erbengemeinschaft mit den gleichen Gedanken. Setze dir doch dein eigenes Limit, was du abzüglich der Renovierungsarbeiten bereit wärst zu zahlen, und nimm trotzdem an der Versteigerung teil. Du darfst dich dann nur nicht verführen lassen, über dein dir gesetztes Limit hinaus weiter mitzubieten.

    Zu verlieren hast du dann nichts, sondern kannst nur an Erfahrung gewinnen.

    Und schau dir auch die Mitbieter an und versuche sie einzuschätzen. Teilweise sind auch Immobilienmakler oder Bänker bei solchen Versteigerungen als Mitbieter dabei, wenn sie ein Schnäppchen wittern.
    Wenn der Wind des Wandels weht, bauen die einen Mauern und die anderen Windmühlen.

    Chinesisches Sprichwort


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  10. Avatar von Lachattenoire
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    AW: Zwangsversteigerung - kennt sich jemand aus ?

    sich vor dem eigentlichen termin eine andere zwangsversteigerung anzusehen, halte ich für sehr sinnvoll.
    die termine gibt es für die meisten amtsgerichte bereits im internet nachzusehen.
    und natürlich ist es wichtig sich vorher über den preis klar zu sein, bis zu dem man mitbieten möchte.
    nicht jede zwangsversteigerung ist ein schnäppchen: die folgekosten, wenn man das objekt vorher nicht ansehen kann, können erheblich sein.
    das bieten ist offen.
    der rechtspfleger nennt, nach etlichen anderen rechtlichen informationen, den einsteigerpreis und wartet. dieses warten kann bis knapp vor ende der bieterstunde (die nur noch einen halbe stunde ist) dauern. ist wie bei ebay, jeder lauert bis zum schluss, wenn genügend interessenten da sind.

    wer jetzt bietet, muss nach vorne, sich legitimieren und die sicherheit hinterlegen/beweisen. bietet derjenige weiter mit, hebt er lediglich noch vom platz aus die hand und bestätigt so (der rechtspfleger nennt namen und gebot nochmal) dass er weiter dabei ist.

    zu einer teilungsversteigerung kommt es unter anderen anderen voraussetzungen als bei einer "normalen" sog. vollstreckungsversteigerung.
    die normale zwangsversteigerung wird von einem gläubiger betrieben, der bereits im grundbuch eingetragen ist und nun seine gelder auf diese art und weise eintreibt.
    im regelfall deckt der versteigerungserlös die grundschulden und der erwerber erhält ein schuldenfreies grundstück/haus/wohnung.

    anders bei der teilungsversteigerung:
    hier kann eine erbengemeinschaft sich nicht einigen, wie das haus oder der erlös des hauses verteilt werden soll. einer der erben betreibt die zwangstversteigerung, muss dann aber aus dem erlös die anderen auszahlen (heißt, der der mitbietet wird den preis sicher nicht hochtreiben)
    eingetragen ins grundbuch ist ebenfalls die erbengemeinschaft. dieser eintrag wird bei einer teilungsversteigerung aber nicht automatisch gelöscht. rechte (könnte ein wohnrecht oder pacht sein) und weitere belastungen (bankforderungen) bleiben bestehen und müssen vom erwerber übernommen werden.

    .kermit. setz dich mit dem rechtspfleger in verbindung, der kann dir auch sagen, ob das objekt vorher zu besichtigen ist und welche belastungen/weitere eintragungen/rechte anderer/ belastungen noch im grundbuch stehen.
    selbst, wenn lediglich die erbengemeinschaft im grundbuch steht, sind probleme vorherzusehen. der erweber muss den austrag beantragen, was bei eine gemeinschaft, die sich nicht einig ist, probleme mit sich bringen kann.

    sicher kann man bei einer teilungsversteigerung ein absolutes schnäppchen machen, weil viele zögern zu bieten, wegen der möglichen schwierigkeiten. je mehr informationen du also hast, desto sicherer kannst du dir sein.

    lachattenoire

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