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Archiv verlassen und diese Seite im Standarddesign anzeigen : Wie hoch darf das Hausgeld bei einer 85 qm ETW sein?



Franka2012
26.12.2012, 12:39
Hallo!

Leider bin ich immer noch nicht viel weiter gekommen in Sachen ETW Kauf.

Je mehr ich mich mit dem Objekt beschäftige, desto mehr negative Dinge kommen ans Tageslicht.

Ich würde gerne mal eure Ansichten zu der aktuellen Wohnung hören, ich versuche mal alles so gut wie möglich zu beschreiben (hoffe der Makler liest nicht mit :smirksmile:)

Das Haus mit ca. 50 ETWs ist Anfang 90er Jahre erbaut worden. Seitdem wurde von der Eigentümergemeinschaft nur das Nötigste zur regelm. Instandhaltung getan. Das Haus war ja auch bis dato noch "neu".
Jetzt ist es in die Jahre gekommen und die ersten großen Sanierungsmaßnahmen stehen an. Teilw. neue Fenster, kleine Dachausbesserungen, Fassadenanstrich...

Der bisherige und noch derzeitige Eigentümer hat so gesehen kaum Geld für Sanierungsmaßnahmen investieren müssen (dafür ist der Kaufpreis meines Erachtens noch zu hoch). Außerdem existiert keine Instandhaltungsrücklage (bei anderen Objekten gibt es tatsächlich eine nicht unbetrachtliche angesparte Summe). Bisher wurden aus der sehr gering veranschl. Instandhaltungsrücklage nur laufende kleinere Reparaturen durchgeführt.

Das Haus befindet sich daher aktuell in einem nicht sanierten Zustand. Die Wohnungen von innen (welche dieser Eigentümer verkaufen möchte) sind auch seit 20 Jahren nicht gemacht worden, altes Bad...

Aus aktuellem Anlass wegen der größeren Sanierungsarbeiten wurde von der WEG ein KFW-Darlehn aufgenommen und eine Einmalzahlung beschlossen (die Einmalzahlung muss noch der derzeitige Eigentümer leisten wegen Beschluss vor Kaufvertrag).

Als erstes Frage ich mich, wie oft wird es wohl noch in Zukunft vorkommen, dass ich zu einer nicht gerade kleinen Einmalzahlung herangezogen werde (2.500 Euro).

Der Rest wird durch das Darlehn finanziert, welches über 10 Jahre über das Hausgeld abbezahlt wird (d.h. dass wieder keine Summe für zukünftige Arbeiten angespart werden kann, also wird es wieder und wieder Einmalzahlungen geben, denke ich...---dann kommt inrgenwann die neue Heizung, dann der Rest der Fenster, das restl. Dach, Aufzüge etc...)
Das ist jetzt auch der Punkt. Ich als potenzielle Neu-Eigentümerin zahle die Sanierungsmaßnahmen, welche über die Jahre nicht durchgeführt wurden, dann mit---über 10 Jahre ca. 50 Euro im Monat (selbstverständlich zusätzlich zu meinem Privat Darlehn zur Abbezahlung meiner ETW).

Das Hausgeld soll für diese 85qm Wohnung nun ab 01.01.2013 ca. 400 Euro betragen!!!:ooooh:

Was mein ihr? Wieviel zahlt ihr im Schnitt an monatl. Hausgeld?

400 Euro, das ist doch wohl zuviel, da wäre mieten doch wohl auf die Jahre gesehen günstiger. Oder?

Selbst Leute mit Einfamilienhaus zahlen keine 400 Euro monatl. an Nebenkosten incl. Instandhaltung. Oder doch?

Wäre super, wenn mir mal jemand von seiner ETW berichten könnte.

Danke!

amazone41
26.12.2012, 13:36
Hi,

spontan würde ich mir in so einer Hausgemeinschaft wohl eher keine Wohnung kaufen. Klingt mir ein wenig unprofessionell und wenig vorausschauend verwaltet.

Zu Deiner Frage: wir zahlen hier ca. € 3,10 pro qm an NK, inkl. Rücklagen, Hausmeisterservice, Strom für Gemeinschaftseigentum (TG, Aufzug, Waschräume ect.), Aufzugwartung und, und, und. Und wir wohnen in einer sehr teuren Gegend.

Somit kann ich die € 400 nicht ansatzweise nachvollziehen. Frage mal nach, welche Posten genau darin enthalten sein sollen und frag mal bei einem Makler oder einer Hausverwaltung nach den ortsüblichen Nebenkosten. Die dürften weit unter den genannten liegen.

Und dann such Dir vielleicht lieber eine andere Wohnung :smirksmile:

Lg, amazone

Entchen
26.12.2012, 13:48
Meine mutter zahlt 270 euro im monat für 83m2, ab januar wegen gestiegener heizkosten (sie ist im winter 2010 mitten in der heizperiode eingezogen) 310 euro. Das haus hat keinen aufzug. im hqus sind sieben parteien, die eigentümergeminschaft ersteckt sich über sechs solcher häuser, also 42 parteien insgesamt. Gärtner- hausmeister- etc ist im hausgeld enthalten. Das haus ist baujahr 194x und wurde in 2009 komplett saniert, balkone angebaut etc.

Instandhaltungsrücklage sind m.w. 50 euro im monat, die im hausgeld drin sind.

Gegend: hauptstadt, schöner grüner bezirk.

Hilft dir das weiter?

Die 50 etw in einem haus würden mich aber abschrecken - je mehr parteien, desto größer ist die wahrscheinlichkeit, dass du einen volldeppen im haus hast, der dein eigentum durch lärm, dreck etc im wert mindert und schwierig wieder zu verkaufen macht.

Inaktiver User
26.12.2012, 13:53
Viel zu hoch der Betrag....ist zwar jetzt O.T. aber: Finger weg von solchen ETW in so großen Anlagen, da kannste dein Geld auch gleich verbrennen.

SignorinaLimoncella
26.12.2012, 14:23
Ich lese zuweilen Wertgutachten eines befreundeten Immobiliensachverständigen.

In exklusiven größeren Wohnanlagen älteren Baujahrs kann das Wohngeld schon mal bei 5 Euro/qm liegen. Aber dann ist (zum Beispiel) ein Gemeinschafts-Schwimmbad da, das immens die Kosten hochtreibt. Und dann evtl. noch zusätzlich unzureichende Wärmedämmung bei älteren Gebäuden, da geht das schon mal in diese Höhen.

Für fehlende oder zu geringe Instandhaltungsrücklagen werden in seriösen Gutachten Wertabschläge auf den ermittelten Verkehrswert vorgenommen, meist um die 5 %, je nach anstehendem Sanierungsbedarf auch höher. Quasi um zukünftige Sonderumlagen vorab zu kompensieren.

Andererseits haben wir in manchen Städten und manchen Lagen halt einen solchen Immobilienhype, dass es ein Verkäufermarkt ist...

Ich würde an Deiner Stelle vom Kauf trotzdem Abstand nehmen, wenn sich die fehlende Instandhaltungsrücklage der WEG und auch der Instandhaltungsstau der betreffenden Wohnung nicht deutlich in einem reduzierten Kaufpreis niederschlägt.

Franka2012
26.12.2012, 15:15
... Frage mal nach, welche Posten genau darin enthalten sein sollen und frag mal bei einem Makler oder einer Hausverwaltung nach den ortsüblichen Nebenkosten. Die dürften weit unter den genannten liegen.


Lg, amazone

Da ist alles enthalten, wirklich alles was bei einer ETW anfallen kann. Außer ein Tiefgaragenstellplatz, den kaufe ich separat.
Die Aufstellung kenne ich mittlerweile schon fast auswendig ;-) und die Protokolle der letzten Jahre auch.

Da ich mich mit diesem Objekt schon seit einigen Monaten beschäftige, finde ich es auch sehr erschreckend, dass ich von den jetzt geplanten umfangreichen Sanierungskosten erst jetzt gehört habe, stand im aktuellsten Protokoll, welches ich erst vor ein paar Tagen bekommen habe.
Aber gedacht habe ich mir das schon vorher. Muss ja was kommen, wenn wie mir gesagt wurde bisher wirklich noch nichts gemacht wurde.

Franka2012
26.12.2012, 15:16
... Finger weg von solchen ETW in so großen Anlagen, da kannste dein Geld auch gleich verbrennen.

Wie meinst du das genau?

Franka2012
26.12.2012, 15:23
...
Für fehlende oder zu geringe Instandhaltungsrücklagen werden in seriösen Gutachten Wertabschläge auf den ermittelten Verkehrswert vorgenommen, meist um die 5 %, je nach anstehendem Sanierungsbedarf auch höher. Quasi um zukünftige Sonderumlagen vorab zu kompensieren.

Andererseits haben wir in manchen Städten und manchen Lagen halt einen solchen Immobilienhype, dass es ein Verkäufermarkt ist...

Ich würde an Deiner Stelle vom Kauf trotzdem Abstand nehmen, wenn sich die fehlende Instandhaltungsrücklage der WEG und auch der Instandhaltungsstau der betreffenden Wohnung nicht deutlich in einem reduzierten Kaufpreis niederschlägt.

Von dem Preis, wie er ursprünglich im Expose steht habe ich aktuell 10 % runtergehandelt. Das finde ich schon gut. Aber der Preis wird ja auch im Expose meist unrealistisch hoch angegeben. Oder?

SignorinaLimoncella
26.12.2012, 15:39
Aber der Preis wird ja auch im Expose meist unrealistisch hoch angegeben. Oder?

Das kommt drauf an, wer es gemacht hat. Wenn es der Makler erstellt hat, eher ja.

Hast Du ein wenig Zugriff auf vergleichbare Preise in vergleichbaren Lagen und vergleichbaren Baujahrs, z.B. durch andere Angebote?

Was auch gute Vergleiche erlaubt, sind die Verkehrswertgutachten in anstehenden Zwangsversteigerungsverfahren, die Du jeweils im Amtsgericht - Immobilienvollstreckung - einsehen kannst.

Edit: Evtl. kann Dir auch der für Deinen Wohnort zuständige Gutachterausschuss weiterhelfen, ich habe aber keine Ahnung, wie die das mit Auskünften handhaben, denen kein Auftrag zu einem Gutachten nachfolgt.

Mailin
27.12.2012, 12:06
Finger weg von dieser Wohnung!! Ich würde die nicht kaufen, denn da ist der Ärger vorprogrammiert. Bei einer Wohnanlage mit 50 ETW aus den 90er Jahren, die jetzt schon ziemlich abgewohnt ist, ist das ein Fass ohne Boden. Ich bin Eigentümerin einer kleineren Wohnung, die Anfang der 70er Jahre gebaut worden ist. Aber das Haus ist sehr gepflegt, weil von Anfang an Rücklagen angespart wurden und jedes Jahr eine Begehung von der Verwaltung und dem Beirat gemacht wurde. Dann wurde das alles instand gesetzt was notwendig war. Es gibt bei uns 16 Eigentümer. Und auch da ist es manchmal schwierig, alle unter einen Hut zu bekommen. Ich nehme mal an, dass die Eigentümer sich gegen die Zahlung einer höheren Rücklage gewehrt haben. Wenn das so ist, wird das auch so bleiben. Da kannst du als Einzelne nichts daran ändern. D.h. für dich also, immer wieder Sonderzahlungen, wenn z.B. das Dach neu gemacht werden muss oder die Heizanlage erneuert werden muss.

Ich bezahle an Nebenkosten pro qm 2,50 Euro. Darain ist alles enthalten, ausser mein eigener Strom. Wir haben aber keinen Hausmeister und auch keinen Aufzug. Die Gartenanlage pflegen die Eigentümer. Und die ist tiptop. Das ist freiwillig, wer nicht will muss nicht. Die Kosten hierfür werden bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt.

Also überlege dir sehr gut, ob du diese Wohnung wirklich haben willst. Selbst ein sehr günstiger Preis könnte mich nicht davon überzeugen, diese Wohnung zu kaufen.

Franka2012
27.12.2012, 12:54
Finger weg von dieser Wohnung!! Ich würde die nicht kaufen, denn da ist der Ärger vorprogrammiert. Bei einer Wohnanlage mit 50 ETW aus den 90er Jahren, die jetzt schon ziemlich abgewohnt ist, ist das ein Fass ohne Boden. Ich bin Eigentümerin einer kleineren Wohnung, die Anfang der 70er Jahre gebaut worden ist. Aber das Haus ist sehr gepflegt, weil von Anfang an Rücklagen angespart wurden und jedes Jahr eine Begehung von der Verwaltung und dem Beirat gemacht wurde. Dann wurde das alles instand gesetzt was notwendig war. Es gibt bei uns 16 Eigentümer. Und auch da ist es manchmal schwierig, alle unter einen Hut zu bekommen. Ich nehme mal an, dass die Eigentümer sich gegen die Zahlung einer höheren Rücklage gewehrt haben. Wenn das so ist, wird das auch so bleiben. Da kannst du als Einzelne nichts daran ändern. D.h. für dich also, immer wieder Sonderzahlungen, wenn z.B. das Dach neu gemacht werden muss oder die Heizanlage erneuert werden muss.

Ich bezahle an Nebenkosten pro qm 2,50 Euro. Darain ist alles enthalten, ausser mein eigener Strom. Wir haben aber keinen Hausmeister und auch keinen Aufzug. Die Gartenanlage pflegen die Eigentümer. Und die ist tiptop. Das ist freiwillig, wer nicht will muss nicht. Die Kosten hierfür werden bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt.

Also überlege dir sehr gut, ob du diese Wohnung wirklich haben willst. Selbst ein sehr günstiger Preis könnte mich nicht davon überzeugen, diese Wohnung zu kaufen.

Danke für deine Einschätzung!

Wenn du pro qm 2,50 Euro zahlst, wie hoch ist denn dann die monatl. Rücklage für Instandsetzungen? So hoch kann die doch dann auch nicht sein.

Ich kalkuliere mit einer monatl. Rücklage von ca. 70 Euro (zwischen 50 zuwenig und 100 zuviel), welche ich für eine ETW der Größe für angemessen halte. Bei 70 Euro kann es unter Umständen auch mal zu Sonderzahlungen kommen. Bei 100 Euro im Monat nicht (Vergleich zu anderen Wohnanlagen liegen mir vor).

Bei 2,50 Euro pro qm kann ich mir nicht vorstellen, dass dort auch angemessene Rücklagen angespart werden. Also wirst du bei Bedarf auch Sonderzahlungen leisten müssen. Vielleicht hast du das Glück und hast die Wohnung zu einem Zeitpunkt gekauft, als große Sanierungsmaßnahmen bereits abgeschlossen waren. Dann bist du erst wieder in 20 Jahren dran.

Bei "meiner" Wohnung ist es nun leider so, dass diese Maßnahmen gerade anstehen. Wenn die fertig sind, könnte noch eine neue Heizungsanlage auf mich zukommen. Das kalkuliere ich jetzt schon in den Kaufpreis mit ein, also für mich keine Überraschung.
Die 50 Euro, welche der bisherige Eigentümer nicht in die Rücklage gezahlt hat, kalkuliere ich auch mit in den Kaufpreis mit ein.
Unterm Strich wäre der derzeit ausgehandelte Preis in Ordnung.

In dem Objekt wird alles gemacht, man braucht sich um wirklich nichts kümmern. Und das hat einen hohen Preis.

Ich werde noch ein wenig abwarten. Das da was faul ist, wusste ich schon von Anfang an, da die Wohnung schon sehr lange im Internet steht. Was faul ist, ist mir erst in den letzten Tagen bekannt geworden. Das ist sehr erschreckend auch in Bezug auf das Suchen einer ETW in anderen Anlagen.

400,- Euro ist für mich auch zuviel, definitiv! Und die neue Dame von der Hausverwaltung scheint auch nicht so koscher zu sein, hatte sie nochmal gebeten mir die genaue Aufstellung ab Jan. 2013 zu geben, keine Reaktion! Ich glaube die hängen alle unter einer Decke, Makler, Eigentümer und Hausverwaltung. Korrekte Infos muss man sich da wirklich lange erarbeiten und erbitten.

Mailin
27.12.2012, 13:45
Ich bezahle jeden Monat 50,00 Euro an Rücklagen, d.h. 9,32 Euro pro qm und Jahr. Diejenigen, die eine größere Wohnung haben, müssen mehr bezahlen, so dass jedes Jahr zu dem vorhandenen Guthaben ca. 11.000,00 Euro dazu kommen.
Das war bisher vollkommen ausreichend und ich wohne hier schon sehr lange.

Bei uns ist im Jahre 2002 die Heizanlage erneuert worden und 2010 bekamen wir ein komplett neues Flachdach. Und ich habe noch nie eine Sonderzahlung leisten müssen, weil das Konto mit den Rücklagen gut gefüllt war. Da waren zeitweise über 120.000 Euro drin. Das kam eben daher, dass die Rücklagen in dieser Höhe auch bezahlt wurden, als noch nichts am Haus zu erneuern war. Es waren sich eben alle Eigentümer einig, dass das so gemacht wird. Und die Aufnahme eines Darlehens nicht infrage kommt. Im Jahr 2013 werden bei uns alle Balkone saniert (Bodenplatte und Balkonbrüstung), weil die eben auch in die Jahre gekommen sind und auch hier ist keine Sonderzahlung notwendig. Die Kasse ist gut gefüllt.

Bestehe darauf, dass dir der Einzel-Wirtschaftsplan für 2013 (wenn die Verwaltung sich quer stellt, dann vom derzeitigen Eigentümer) gegeben wird. Dann kannst du auch sehen, wie die Nebenkosten von 400 Euro zustande kommen. Irgend etwas ist da faul, da gebe ich dir recht. Und in einem Haus wohnen und gebunden zu sein, wo die Verwaltung nicht kooperativ ist, stelle ich mir auf Dauer sehr schwierig vor.

wildwusel
27.12.2012, 21:38
Hi Franka,

die klingen mir geizig, planlos, und schlecht organisiert. Ob ich mich da einkaufen wollte...

Ich hatte in meiner alten 76qm-Bude 400 Euro Kaltmiete, da hätte ich micht bei Hausgeld in gleicher Höhe bedankt!

Im Moment zahle ich 201 Euro im Monat für 86 qm. Die Bude ist brandneu, und die ETG hat beschlossen, energisch Rücklagen aufzubauen (auch falls erwartete Kosten doch höher ausfallen). Bei älteren Wohungen, die ich mir angesehen habe, habe ich schon mal über 300 Eu Hausgeld gesehen, aber da waren oft Sachen wie Erbpacht mit drin, oder die Wohnungen waren über 50 Jahre alt, und mit dem recht hohen Hausgeld ging ein recht geringer Kaufpreis einher.

Franka2012
28.12.2012, 12:04
Hi Franka,

die klingen mir geizig, planlos, und schlecht organisiert. Ob ich mich da einkaufen wollte...

Ich hatte in meiner alten 76qm-Bude 400 Euro Kaltmiete, da hätte ich micht bei Hausgeld in gleicher Höhe bedankt!

Im Moment zahle ich 201 Euro im Monat für 86 qm. Die Bude ist brandneu, und die ETG hat beschlossen, energisch Rücklagen aufzubauen (auch falls erwartete Kosten doch höher ausfallen). Bei älteren Wohungen, die ich mir angesehen habe, habe ich schon mal über 300 Eu Hausgeld gesehen, aber da waren oft Sachen wie Erbpacht mit drin, oder die Wohnungen waren über 50 Jahre alt, und mit dem recht hohen Hausgeld ging ein recht geringer Kaufpreis einher.

Hallo wildwusel,
nichts für ungut, aber sprichst du von den 201,- Euro nicht vielleicht nur von den Nebenkosten?
Ansonsten könnte ich mir die Summe nur vorstellen, wenn verschiedene Positionen von den Bewohnern erfüllt werden, wie Schneeschippen, Hoffegen, Treppenhausreinigung, Garten etc...
Oder fehlen die Heizkosten, die du separat tragen musst?

400 Euro finde ich ja auch zu hoch, aber mit mind. 300 rechne ich bei einer ETW von 85 qm schon (incl. Rücklagen von ca. 70 Euro).

Auch bei Neubauten werden doch mind. 50,- schon alleine für kleinere Reparaturarbeiten/Instandhaltungen angesetzt.

Die besagten 400 Euro wären ja eigentlich 350 Euro, wenn die WEG die jetzt anfallenden Sanierungsmaßnahmen komplett als Einmalzahlung leisten würde, das fiele dann nicht auf 10 Jahre gerechnet auf das Hausgeld an. Darin enthalten sind aber immernoch 50 Euro für sonstige Reparaturen. Ohne die, wäre ich bei 300 Euro Hausgeld. Ohne Aufzug bei 270 Euro, ohne Gartenarbeiten/Hausmeister/Flurdienst käme ich dann langsam bei den 201 Euro an.

Rede ich mir das schön? :unterwerf:

Zuzan
28.12.2012, 12:34
hi,

von derartigen wohnanlagen kann man nur abraten - egal, ob nun alle einheiten in einem haus angesiedelt sind oder aber mehrere häuser (quasi hausabschnitte als wohnanlage) zu einer WEG zusammengefasst wurden. es wird äußerst schwierig sein, hier einen konsens hinsichtlich instandhaltung bei unterschiedlicher interessenlage zu finden, z.b. zwischen eigentümern, die ihre wohnung auch selbst nutzen, und jenen, die dies als reine geldanlage sehen und möglichst keinen cent hineinstecken möchten. dazu kommen eigentümer, die ohnehin durch den kauf finanziell voll beansprucht sind.

den traum einer gepflegten fassade, moderner heizung, ansprechender fenster kann man in so einem fall von vornherein begraben ... wenn man auf derartiges wert legt, ist es am besten, man hat die mehrheit in der WEG!

Pia1976
28.12.2012, 18:55
Ansonsten könnte ich mir die Summe nur vorstellen, wenn verschiedene Positionen von den Bewohnern erfüllt werden, wie Schneeschippen, Hoffegen, Treppenhausreinigung, Garten etc...
Oder fehlen die Heizkosten, die du separat tragen musst?

400 Euro finde ich ja auch zu hoch, aber mit mind. 300 rechne ich bei einer ETW von 85 qm schon (incl. Rücklagen von ca. 70 Euro).

Auch bei Neubauten werden doch mind. 50,- schon alleine für kleinere Reparaturarbeiten/Instandhaltungen angesetzt.


Hmm. Erst klangen Deine Zahlen für mich sehr hoch. Aber wenn Du tatsächlich diese ganzen Servicedinge mitdrin haben willst, kommt man vielleicht wirklich auf solche Summen.

Zum Vergleich mal unser Hausgeld auf den m² heruntergerechnet. Die Wohnung ist größer als die von Dir ins Auge gefasste und in einem Altbau der regelmäßig renoviert wurde. Also kein akuter renovierungsbedarf, aber immer mal wieder was, irgendwann wird es neuen Fenster geben, Treppen müssen mal neu gemacht werden, versottete Schornsteine saniert werden, Fassade gestrichen werden, usw., Putzen und einfache Gartenarbeiten werden von den Hausbewohnern gemacht, große Sachen und auch Schneeschippen von einer Firma, kein Aufzug/Schwimmbad oder dgl.

Das Hausgeld beträgt 3,-€ pro m² pro Monat, darin sind ca 1,- Instandhaltungsrücklage und 80ct Heizung (Altbau!) enthalten. Die restlichen 1,80 gehen für die üblichen Dinge (Verwaltungskosten, Müll, Wasser, Straßenreinigung, kleinere Reparaturen, Versicherungen, Allgemeinstrom) drauf.

Bisher haben wir jedes Jahr eine relativ große Erstattung (40ct/m²/Monat) bekommen. Unsere Instandhaltungsrücklage ist gut gefüllt (auch weil wir vor ein paar Jahren, nachdem der Alteigentümer die Rücklage durch Aufhübschung für den Verkauf auf Null gefahren hatte, die Rücklage von 70ct auf 1€ erhöht hatte), so etwas wie einen Kredit aufzunehmen käme für unsere WEG nicht in Frage.

Wenn ich bedenke, dass Wildwusel in einem Neubau mit entsprechend geringeren Heizkosten wohnt, so finde ich die ca. 200,- durchaus plausibel.

Von Anlagen mit hohem Instandhaltungsstau/sehr hohem Hausgeld haben wir bei der Suche immer Abstand genommen, weil es meist damit gleichzusetzen war, dass die Anlage ein energetischer/bautechnischer Gau war oder die WEG überhaupt nicht zu wirtschaften wusste. Das ist nichts für mich.

Willst Du die Wohnung denn selber bewohnen oder vermieten?

Mailin
28.12.2012, 18:56
hi,

von derartigen wohnanlagen kann man nur abraten - egal, ob nun alle einheiten in einem haus angesiedelt sind oder aber mehrere häuser (quasi hausabschnitte als wohnanlage) zu einer WEG zusammengefasst wurden. es wird äußerst schwierig sein, hier einen konsens hinsichtlich instandhaltung bei unterschiedlicher interessenlage zu finden, z.b. zwischen eigentümern, die ihre wohnung auch selbst nutzen, und jenen, die dies als reine geldanlage sehen und möglichst keinen cent hineinstecken möchten. dazu kommen eigentümer, die ohnehin durch den kauf finanziell voll beansprucht sind.

den traum einer gepflegten fassade, moderner heizung, ansprechender fenster kann man in so einem fall von vornherein begraben ... wenn man auf derartiges wert legt, ist es am besten, man hat die mehrheit in der WEG!

:schild genau::blume::blume:

Inaktiver User
28.12.2012, 19:05
Viel zu hoch der Betrag....ist zwar jetzt O.T. aber: Finger weg von solchen ETW in so großen Anlagen, da kannste dein Geld auch gleich verbrennen.

Vor allem Finger weg von dieser Wohnung. Oder der Sanierungsstau schlägt sich in einem ÄUSSERST günstigen Kaufpreis nieder. Denn im Normalfall stünde für Reparaturen und Sanierungen eine über 20 Jahre angesparte, anständige Rücklage zur Verfügung. Von der Hand in den Mund, lässt auch auf die Mentalität der Miteigentümer schließen.

Meine ETW: 70 qm, 225 € Wohngeld (incl. Rücklage, Hausmeister und Winterdienst).

Franka2012
28.12.2012, 21:05
...

Von Anlagen mit hohem Instandhaltungsstau/sehr hohem Hausgeld haben wir bei der Suche immer Abstand genommen, weil es meist damit gleichzusetzen war, dass die Anlage ein energetischer/bautechnischer Gau ...

So habe ich das noch nie gesehen. Aber wie du das jetzt genau meinst, verstehe ich nicht.

Also grundsätzlich wäre es ja eigentlich egal, ob man die Zahlungen für eine spätere große Instandsetzung regelmäßig an die WEG zahlt und anspart oder irgendwann mal eine fette Einmalzahlung leistet, vom eigenen Sparbuch.
Unterm Strich sind die Maßnahmen irgendwann bei allen Häusern zurchzuführen. Ob jetzt aus dem Topf der WEG oder vom eigenen Sparbuch.

Für Anleger wäre es dann natürlich sinnvoller keine Rücklagen in den Topf einzuzahlen, sondern das Objekt VOR den großen Sanierungsmaßnahmen abzustoßen. Genau so macht der Eigentümer das jetzt auch. Ihm gehörten bis vor einem Jahr noch 14 Wohnungen dort. Verkauft hat er aber seidem erst ca. 3 davon, soweit ich das weiß.

Er hat seine ETWs 20 Jahre vermietet und schön ausgemolken ohne groß zu investieren. Seinen damaligen Kaufpreis hat er sicherlich raus.
Deswegen geht es jetzt eigentlich nur noch darum, ob der aktuell ausgehandelte Kaufpreis für die Wohnung OK ist, mit dem ganzen Hintergrund der angestauten Sanierungen. Da bin ich mir ehrlich gesagt etwas unsicher. Und so viele Vergleichsmöglichkeiten, wo wirklich alles zu vergleichen wäre, gibt es ja nicht. Hier jedenfalls nicht.
Aktuell wäre der Eigentümer bereit mir die Wohnung für 870,-Euro/qm zu verkaufen zuzügl. 10% (Makler/Notar/Grunderwerbssteuer---ohne Tiefgaragenstellplatz). Hausgeld wie erwähnt ca. 400 Euro. Wohnung innen seit 20 Jahren nicht saniert, aber in einem sehr gepflegten Zustand, man könnte ohne Weiteres sofort dort einziehen. Das Objekt an sich ist meiner Einschätzung eher Mittelklasse. Kein Luxus, aber auch nichts unter Norm. Die Wohnung hat einen sehr schönen modernen Zuschnitt, welchen ich bisher noch nie bei anderen Objekten so gesehen habe, in der Preisklasse. Ich träume schon von dieser Wohnung, wäre da nicht dieses extrem hohe Hausgeld.


Willst Du die Wohnung denn selber bewohnen oder vermieten?

Ich würde dort alleine einziehen.

Inaktiver User
28.12.2012, 21:07
Das Problem sind doch die Miteigentümer, die knausern und keine Instandhaltungsrücklage aufbauen wollen. Die haben dann auch keine privat angesparte Rücklage.

Franka2012
28.12.2012, 21:38
Das Problem sind doch die Miteigentümer, die knausern und keine Instandhaltungsrücklage aufbauen wollen. Die haben dann auch keine privat angesparte Rücklage.

Als Mitglied einer WEG hat man aber auch Pflichten, das steht so schon im Wohnungseigentumsgesetz.
Wenn die Heizung zum Beispiel von heute auf morgen komplett kaputt ist, dann muss sie ausgetauscht werden. Das müsste jeder wissen, wer eine Eigentumswohnung hat. Wer dann keine Einmalzahlung leisten kann, muss sich wohl privat ein Darlehn aufnehmen, oder gibt es sowas wie ein Sozialsystem in einer WEG? Wäre mir neu. In so einem Fall wird die Wohnung dann wohl zwangsversteigert.

Lt. Gesetz kann man sogar von der WEG dazu gezwungen werden seine ETW zu verkaufen, wenn man grob gegen Vorschriften verstößt.

Und dringend zurchzuführende Instandsetzungen MÜSSEN auch gemacht werden. Und da zahlt JEDER seinen Anteil.

Verstehe nicht so ganz dein Problem.

wildwusel
28.12.2012, 21:47
Hallo Franka,

Strom kommt bei mir noch mal extra. Aber wenn ich es mit meiner vorigen Wohnung vergleiche, wäre das Hausgeld bei gleicher Größe 50 Euro höher als die füheren Nebenkosten, wo auch von Heizung über Schneeschieben bis zu Aufzugwartung alles drin war ... könnte also gerade so hinkommen, mit Umzug von einem Altbau in ein Niedrigenergiehaus. Ich bin selber gespannt, und lege sicherheitshalber was zusätzlich zurück. Bei Vermietung und Verkauf wird ja vieles billigergeredet. (Der Verkäufer sagte was von 2 Eu pro qm, jetzt sind's 2,40.)

Aber: Selbst wenn die 400 Eu komplett für Sachen sind, die du gut und nachvollziehbar findest, und du fähig und bereit wärest, das zu zahlen -- mir wäre bei dem Finanzgebaren der ETG und des Vewalters unwohl, und hast du mal gerechnet, wieviel von den 400 Euro Kosten sind, die nur schlimmer werden (Energiekosten und Kleckerlesreparaturen)? Wie Pia1976 sagt, hohe Kosten für Energie und Kleinreparaturen sind oft ein Zeichen, daß mit der Bausubstanz nicht so aussieht, wie man es gerne hätte. (Wenn man kann, lohnt es sich vielleicht, mit den Mietern zu reden, die haben keine Hemmunge, darüber zu schimpfen, daß man zum Fenster rausheizt, oder jeden Monat der Klempner kommen muß, weil die Rohre marode sind...)


Also grundsätzlich wäre es ja eigentlich egal, ob man die Zahlungen für eine spätere große Instandsetzung regelmäßig an die WEG zahlt und anspart oder irgendwann mal eine fette Einmalzahlung leistet, vom eigenen Sparbuch.

Wäre es, wenn Wohnungen nie verkauft würden... So spielt der Eigentümer "den Letzten beißen die Hunde". (Oder es muß dringend was gemacht haben und dann ist kein Geld da, es muß was gepumpt werden, und alle zahlen die Zinsen.)

Du kannst das unter dem Aspekt tatsächlich durchrechnen. All die Rücklagen, die der Eigentümer nicht gebildet hat, sind wie eine Hypothek auf der Wohnung, die du mitkaufst. Um diese Summe sollte der Kaufpreis unter dem Preis einer Wohnung sein, die sich in wirtschaftlich stabilen Verhältnissen befindet.

Der Kaufpreis kommt mir jetzt niedrig vor, aber da ist es natürlich ein Unterschied, ob du an der Elbchaussee bist oder hinter den sieben Bergen bei den sieben Zwergen.

Nilpferdchen
28.12.2012, 22:00
Hallo Franka,

ich zahle für 72 qm an Nebenkosten 165 Euro, inkl. Hausmeisterservice, Treppenhausreinigung, Winterdienst, Kabelgebühren, Müll, Versicherungen usw., ohne Heizung. In den Nebenkosten sind ca. 40 Euro für Rücklagen enthalten. Das Haus ist Baujahr 1986, die Eigentümergemeinschaft besteht aus 5 Häusern mit je 9 Wohnungen

Franka2012
28.12.2012, 22:02
...
Der Kaufpreis kommt mir jetzt niedrig vor, aber da ist es natürlich ein Unterschied, ob du an der Elbchaussee bist oder hinter den sieben Bergen bei den sieben Zwergen.

Die Stadt liegt in NRW und hat über 300.000 Einwohner. Die Wohnung befindet sich direkt an einer Straßenbahnhaltestelle. Bis zur Innenstadt ist es nicht weit.

Ich finde diese Wohnung könnte auch im komplett sanierten Zustand mind. 30.000 Euro mehr kosten. So gesehen wäre doch alles Bestens.
Bin mir aber unsicher ob ich es wagen soll.

wildwusel
28.12.2012, 22:19
Bin mir aber unsicher ob ich es wagen soll.

Die Rücklagen- und Hausgeldsituation kannst du mit Geld totwerfen, wenn du das Geld hast. Aber eine nervige ETG oder eine dusselige Verwaltung dagegen machen dir selbst dann Ärger, wenn du Treffer ins Portemonnaie locker wegstecken kannst.

Also würde ich mich fragen, 1. Kann ich mir das finanziell leisten? 2. Kann ich mir das nervlich leisten, 3. Habe ich eine Absprungstrategie, wenn ich feststelle, daß ich es mir doch nicht leisten kann?

Franka2012
28.12.2012, 22:21
Hallo Franka,

ich zahle für 72 qm an Nebenkosten 165 Euro, inkl. Hausmeisterservice, Treppenhausreinigung, Winterdienst, Kabelgebühren, Müll, Versicherungen usw., ohne Heizung. In den Nebenkosten sind ca. 40 Euro für Rücklagen enthalten. Das Haus ist Baujahr 1986, die Eigentümergemeinschaft besteht aus 5 Häusern mit je 9 Wohnungen

Also wenn ich das auf meine Verhältnisse umrechnen würde, käme das dabei raus: 165 + 30 wegen mehr qm = 195.
+Heizung= ca. 270 Euro + 90 Euro höhere Rücklage = 360 Euro + 30 Euro Aufzug = 390 Euro :prost: 10 Euro weniger!

laudrey
29.12.2012, 00:19
hallo, ich habe mich auch soeben in eine hausgemeinschaft eingekauft. das haus ist von 1908 und es gibt 8 parteien.
ich zahle an hausgeld 205 euro, davon sind 100 euro rücklage. nicht enthalten sind heizung und strom, ansonsten werden alle anfallenden kosten abgedeckt.
die wohnung hat 95 qm und ist - genau wie das gesamte haus - in einem sehr gepflegten zustand.

Nilpferdchen
29.12.2012, 12:45
Also wenn ich das auf meine Verhältnisse umrechnen würde, käme das dabei raus: 165 + 30 wegen mehr qm = 195.
+Heizung= ca. 270 Euro + 90 Euro höhere Rücklage = 360 Euro + 30 Euro Aufzug = 390 Euro :prost: 10 Euro weniger!

mh, dann hättest Du 130 Euro Rücklage? Und die Aufzugskosten sind bei mir auch mit drin, machen allerdings nur 54,90 Euro aus. Im Jahr!

Fazernatalie
29.12.2012, 12:50
Habe eine ETW 60 qm, 9 Parteien, 60er Jahre Bau, Heizanlage und alle Rohre vor 15 Jahren erneuert/saniert. Derzeit steht keine Sanierung an.

Hausgeld 145 Euro, davon 45 Euro Rücklagen und nicht umlagefähige Kosten. 100 Euro NK reichen den Mietern bisher inkl. Treppenhaus-Reinigung, für sie kommt nur noch Strom dazu.

Alle ET haben sich drauf geeinigt, nicht viel Geld für Rücklagen aufzuwenden, was dann als totes Kapital auf nem 0,25%-Konto liegt.

Franka2012
29.12.2012, 13:13
Hausgeld 145 Euro

:knatsch:Ich sehe schon, an die 400 Euro kommt wohl niemand ran.

Ich nehme mehr und mehr Abstand von der Wohnung. Mal schauen ob sie in einem halben Jahr noch im Internet steht, dann vielleicht mit einem noch niedrigeren Kaufpreis.

Da gibt es einen Neu-Eigentümer, der dort eine über 90 qm große Wohnung erworben hat. Der muss, lt. Hausverwaltung, über 500 Euro Hausgeld zahlen. Ober der sich vor Kauf richtig informiert hat bezweifle ich ja stark. Der Arme.

Mailin
29.12.2012, 15:13
Ich nehme mehr und mehr Abstand von der Wohnung. Mal schauen ob sie in einem halben Jahr noch im Internet steht, dann vielleicht mit einem noch niedrigeren Kaufpreis.


Das ist eine sehr kluge Entscheidung, die dir sicherlich schwer fällt. Was ich auch verstehen kann. Aber auch in einem halben Jahr, würde ich diese Wohnung nicht kaufen. Das wäre mir zu risikoreich. Es gibt auch in diesem Strang nicht einen einzigen Beitrag, der dir zu dem Kauf geraten hat.

Ich nehme an, dass diese Wohnung auch noch vermietet ist (wie ich aus einem anderen Strang von dir sehen konnte). Eine Freundin von mir, hat eine ETW die vermietet war gekauft. Bei dem Erstgespräch mit dem Mieter, war der noch bereit, auszuziehen. Leider hat sie sich das nicht schriftlich geben lassen. Als der Kauf dann notariell beurkundet war, hat sie ihm auf Eigenbedarf gekündigt. Es hat 3 Jahre gedauert, ehe sie den Mieter endlich draußen hatte.

Suche weiter nach deiner Traumwohnung. Es kann u.U. noch dauern bis du die gefunden hast. Aber du bist auf jeden Fall besser dran und hast dann auch weniger Sorgen. Wichtig ist auch nicht in so große Wohnanlagen mit 50 ETW sich einzukaufen. Denn es ist immer schwierig, bei den Eigentümerversammlungen die Mehrheit zu bekommen, wenn irgend welche größeren Reparaturen anstehen. Denn jeder will was anderes. Achte darauf, dass alles überschaubar ist.
Ich wünsche dir viel Glück!!
:smile:

Inaktiver User
29.12.2012, 16:42
Zitat Franka2012: Das Hausgeld soll für diese 85qm Wohnung nun ab 01.01.2013 ca. 400 Euro betragen!!!:ooooh:

Hallo Franka,
ich bin Eigentümerin einer ETW (Hochparterre) in einer Anlage mit insgesamt 5 ETWn, Baujahr 2005, in bester Wohnlage in einer Landeshauptstadt. Wohnungsgröße 93 qm inkl. Terrasse (ca. 20 qm). Ein Parker in der Garage ist auch dabei. Ich zahle mtl. zur Zeit 215,00€. Sie ist nicht vermietet und ich wohne dort allerdings auch nicht, halte mich mehrmals in der Woche dort auf.

Von dem Kauf einer Eigentumswohnung mit insgesamt ca. 50 ETW würde ich Dir allerdings strikt abraten. Bei nur 5 ETWn gibt es schon genug Konflikte bei den Eigentümerversammlungen. Suche Dir eine kleine Anlage mit wenigen Wohnungen.

Antje3
29.12.2012, 18:19
Hallo

ich halte die Verhältnisse für sehr fragwürdig.

Ich habe eine Wohnung 96 qm, Baujahr 1986, immer sorgfältig instandgehalten (es wurde kontinuierlich eine Instandhaltungsrücklage gebildet, immer zügig alle Arbeiten gemacht, an den Fenstern ist nichts zu machen - ich verstehe nicht, wie jetzt schon bei der Anlage ne Sanierung fällig sein sollte!)

Der Wirtschaftsplan sieht für 2013 monatlich 255 € vor (inkl. Heizung, darin sind 42 € Rücklagen monatlich schon enthalten). Bis dato gabs meist etwa 250 € Rückzahlung dank weniger Heizverbrauch bei mir im Jahr.

(Das sind die Gesamtkosten - umlagefähig und nicht umlagefähig - ich bin Eigentümer). Bei uns gibt es allerdings keinen Aufzug - aber Garage ist da schon inkl.

Antje

Franka2012
08.02.2013, 18:32
Hallo ihr Lieben!

Ich melde mich mal wieder zurück, weil es Neuigkeiten gibt.

Wie ihr aus meinem anderen Strang vielleicht gelesen habt, war meine Favoritenwohnung vermietet mit einem Mieter, der nicht ausziehen will.

Jetzt bekomme ich eine Nachricht vom Makler: Der Mieter zieht zum 01.03 aus :ooooh: ! Dann hatte er kurz nach den letzten Verhandlungen selber gekündigt, denke mal dann Ende November 2012, zum 01.03.2013. Unglaublich, dass ich das erst jetzt erfahre (aber auch gut, siehe weiter unten).
Und dass er sich dann bei der Wohnungsbesichtigung Mitte November noch so aufgeregt hat...niemals werde er ausziehen etc...

Jetzt brauch ich nochmal die Hilfe der schlauen Rechenfüchse hier im Forum :smile:

Ich bin gerade dabei mir diese Wohnung extrem schön zu reden. Aber vielleicht ist das gar nicht so unrealistisch.

Ich finde den ausgehandelten Kaufpreis in Höhe von 79.000 Euro (incl. Tiefgaragenstellplatz als Kauf) gar nicht so schlecht. Dazu kommen natürlich noch ca. 10% Kaufnebenkosten.

Das Haus wurde seit Bau (1991) nicht saniert, es wurde KEINE Rücklage gebildet. Die laufenden Reparaturkosten wurden direkt aus der Instandhaltungsrücklage genommen. Dass heißt, jetzt wird es teuer.

Jetzt nochmal konkret: Das monatl. Hausgeld ab 2013 beträgt für diese 80qm Wohnung 355,- Euro (incl. ca. 50 Euro für die weiterhin laufenden Reparaturkosten für das Jahr, ohne Ansparung einer Rücklage). Dazu kommen noch ca. 50,- Euro Kosten für die anstehenden Sanierungsmaßnahmen, der Posten ist auf einige Jahre begrenzt, wird wieder wegfallen (außer der Posten wird durch neue Sanierungsmaßnahmen ersetzt, womit ich rechne).

Also hab ich dann eine ETW mit monatlichem Hausgeld von 400,- Euro. 500-700 Euro würde ich monatlich abbezahlen, aber das ist ein anderes Thema.
Das Hausgeld ist überdurchschnittlich hoch, das ist mir mehr als klar. Aber jetzt versuche ich das zu hohe Hausgeld mit dem relativ niedrigen Kaufpreis gegenzurechnen. 79.000 Euro zu vielleicht 120.000 Euro für eine tadelose ETW, wo alles super auf dem Laufenden ist und wo man vielleicht nur ca. 250 Euro Hausgeld monatlich zahlen muss.

Seht ihr das als realistisches Argument FÜR den Kauf dieser Wohnung? Wie würdet ihr das gegenrechnen?

LG
Franka

wildwusel
08.02.2013, 20:17
Hi Franka,

79T für 80qm erscheint mir hinterhergeworfen. Gut, vielleicht ist das eine Wohnung, die man hinterhergeworfen kriegt...

Könnte man sagen, das ist wie 79T Kaufpreis + 120T (50 im Monat, mal 20 Jahre) Sanierungsstau, etwa äquivalent dem Kauf einer Wohung für 200T, für die du mehr als 60% EK hast, da du dir das Hausgeld ja nicht leihst, die aber nur einen *Wert* von etwa 80T hat?

Warum wurde nicht saniert? Wer hat das verhindert? Was werden der oder die in Zukunft verhindern? Wie hoch sind die Kosten der anstehenden Sanierung? Wurde ein Sachverständiger beauftragt, das zu ermitteln? Wie beeinträchtigt das, was nicht saniert ist, (lauwarme Heizungen, Schimmel, schlechte Schalldämmung, ziehende Fenster, kaputter Aufzug, unterdimensionierte Stromanschlüsse, undichtes Dach, Belkon, den man nicht betreten darf...) den Nutzwert der Wohnung? Wie umfangreich sind die Baumaßnahmen und wie lange wirst du auf eine Baustelle wohnen? Wie korreliert die Gegend mit dem vernachlässigten Haus? Wie ist die Sozialstruktur in der Preisklasse?

Wenn jetzt jemand das Ruder in der Hand hat, der sich wirklich dahinterklemmt, das Haus aufzuwerten, und die Gegend gut ist oder sich gut entwickelt, könnte das eine gute Anlage sein... aber eine spekulative. Und spekulieren würde ich nur mit Geld, das ich habe, nicht mit welchem, das ich mir leihen muß.

Franka2012
08.02.2013, 20:45
Hi Franka,

...
Könnte man sagen, das ist wie 79T Kaufpreis + 120T (50 im Monat, mal 20 Jahre) Sanierungsstau, etwa äquivalent dem Kauf einer Wohung für 200T, für die du mehr als 60% EK hast, da du dir das Hausgeld ja nicht leihst, die aber nur einen *Wert* von etwa 80T hat?
Du meinst sicherlich 79T + 12T (nicht 120.000). Also müsste ich diese Wohnung mit einer für 91.000 Euro vergleichen.

Rechnet man nur auf 20 Jahre? Ich hab in meinen Berechnungen immer 40 Jahre genommen (falls ich 76 Jahre alt werde), auch im Vergleich zu einer Mietwohnung.


Warum wurde nicht saniert? Wer hat das verhindert? ... Ich kann mir nicht vorstellen, dass ich da jemals eine ehrliche Antwort erhalten werde. Die Hausverwaltungen reden sich ja auch immer alles schön, genau so wie die Verkäufer und Makler. Wem man da wirklich vertrauen kann, weiß ich nicht. Ich versuche mir soviele Informationen zu besorgen wie es geht, aber eine 100% Auskunft kann man beim Immobilienkauf wohl nie erhalten. Risiko ist wohl immer dabei.
Mir gefällt die Wohnung, weil sie schön geschnitten ist, zentral gelegen ist (direkt an der Straßenbahnhaltestelle), im Gebäude unten befindet sich ein Supermarkt. Es ist ein Wohn- und Geschäftshaus mit Tiefgarage und Fahrstuhl. Es wird alles rund ums Haus durch Servicefirmen erledigt. Man braucht sich um überhaupt nichts kümmern, sowas wünsche ich mir.


...

Franka2012
08.02.2013, 21:13
Noch was dazu: Zusätzlich zu den monatlichen 50,- Euro für die geplanten Sanierungsarbeiten kommt für die Eigentümer nach Beschlussfassung (Versammlung findet sehr bald statt) noch eine Einmalzahlung dazu, für diese Wohnung wären das ca. 2500 Euro. Diese spare ich, wenn ich NACH Beschlussfassung zuschlage. Dann muss der jetzige Eigentümer noch zahlen.
"Meine" Wohnung würde allerdings auch von den Sanierungsmaßnamen profitieren, im Gegensatz zu anderen Wohnungen. Es werden Fenster ausgetauscht. Jetzt sind noch doppelverglaste Holzfenster drin, diese werden durch 3-fach verglaste mit 7-Kammersystem (lt. Google die besten die es gibt) ersetzt. Die Kosten für die Sanierung liegen nach der ersten Kostenschätzung, ohne Ausschreibung, bei ca. 420.000 Euro, Reserven wurden eingeplant.

6.500,- Euro würden dann auf 80 qm angerechnet, abzüglich die Einmalzahlung bleiben ca. 4.000,- Euro, die ich alleine für die anstehenden Sanierungsmaßnahmen auf den Kaufpreis draufrechnen müsste. Das wären ca. 6,5 Jahre 50,- Euro mehr im Hausgeld.

Geht doch, oder?

wildwusel
08.02.2013, 21:38
Du meinst sicherlich 79T + 12T (nicht 120.000). Also müsste ich diese Wohnung mit einer für 91.000 Euro vergleichen.

Ja. Kommt davon,. wenn man's im Kopf rechnet. Zumindest einen Plausibilitätscheck hätte ich machen sollen :knatsch:. Wenn man so leicht an 120T käme...


Rechnet man nur auf 20 Jahre?

Die Wohnung ist etwa 20 Jahre alt, und 50 Eu klingt nach einer sinnvollen Rücklage. Also liegt die Abwesenheit von 20 Jahren Geld und Sanierung als unsichtbare Hypothek auf der Wohnung.


Ich kann mir nicht vorstellen, dass ich da jemals eine ehrliche Antwort erhalten werde.

Wenn du die Wohnung nimmst, wirst du's wahrscheinlich genau rausfinden.
Hat die Verwaltung oder die Zusammesetzung der ETG gewechselt,, so daß man erwarten kann, daß andere Saiten aufgezogen werden?

Antje3
09.02.2013, 00:16
Im Gebäude ist unten ein Supermarkt? Alarmglocken bei mir! Würd ich mir u.U. gründlich überlegen - Du denkst dran - ab 6 Uhr kommen die Liefer-LKW, die auch gern mal mit laufendem Diesel vor der Ladeseite stehen. Der Müll wird bei Lebensmittelmärkten oft auch täglich abgeholt - das ist das eine. Wenn nicht - ist es das andere Übel, denn dann stehen die Mülltonnen - teils mit Lebensmitteln rum.

Vor dem Laden hast Du es mit ständigem An- und Abfahrtsverkehr der Kunden zu tun.

Hörst Du das von Deinen Fenstern? Womöglich unter Deinem Schlafzimmer? Dann brauchst Du keinen Wecker mehr!

Das Wohngeld ist völlig unverhältnismäßig hoch - ich zahle für eine ältere (1986) und größere (96 qm) Wohnung 258 € inkl. Heizkosten im Monat - bekomme aber meist ca. 250 € Heizkosten im Jahr rückerstattet.

Da sind schon große Fragen offen!

Antje

Franka2012
09.02.2013, 08:44
Im Gebäude ist unten ein Supermarkt? Alarmglocken bei mir! Würd ich mir u.U. gründlich überlegen - Du denkst dran - ab 6 Uhr kommen die Liefer-LKW, die auch gern mal mit laufendem Diesel vor der Ladeseite stehen. Der Müll wird bei Lebensmittelmärkten oft auch täglich abgeholt - das ist das eine. Wenn nicht - ist es das andere Übel, denn dann stehen die Mülltonnen - teils mit Lebensmitteln rum.

Vor dem Laden hast Du es mit ständigem An- und Abfahrtsverkehr der Kunden zu tun.

Hörst Du das von Deinen Fenstern? Womöglich unter Deinem Schlafzimmer? Dann brauchst Du keinen Wecker mehr!

Das sind berechtigte Einwände. Aber ich beschäftige mich schon ca. ein halbes Jahr mit diesem Objekt, diese Fragen habe ich mir ganz am Anfang beantwortet. Ich zum Beispiel will vom Land (sehr ruhige Lage mit Kuh- und Pferdewiese vorm Fenster etc...) ins Zentrum. Da muss man Autoverkehr einkalulieren. Das ist mir mehr als bewusst. Da ich aber bis zu meinem 21. Lebensjahr an einer Durchgangsstraße gelebt und aufgewachsen bin, kann ich mir das für mich vorstellen. Die Lieferwagen (und Kundenfahrzeuge) fahren zur Auslieferung unter ein Plateau, so dass man sie von meiner Wohnung schon mal gar nicht hört. Sowas wie eine Tiefgarage.

Ich sehe den Supermarkt als einen sehr guten Vorteil, den diese Wohnanlage hat. Man kann direkt mit dem Aufzug zum Supermarkteingang fahren. Bequemer geht es nicht.


Das Wohngeld ist völlig unverhältnismäßig hoch - ich zahle für eine ältere (1986) und größere (96 qm) Wohnung 258 € inkl. Heizkosten im Monat - bekomme aber meist ca. 250 € Heizkosten im Jahr rückerstattet.

Die Frage wäre jetzt, wieviel du für deine Wohnung im Gegensatz zu meiner gezahlt hast. Lage etc...Nur dann kann man wohl vernünftige Vergleiche ranziehen.

Franka2012
09.02.2013, 08:52
Wenn du die Wohnung nimmst, wirst du's wahrscheinlich genau rausfinden.
Hat die Verwaltung oder die Zusammesetzung der ETG gewechselt,, so daß man erwarten kann, daß andere Saiten aufgezogen werden?

Was meinst du jetzt rein rechnerisch unterm Strich?

Also auf Dauer wird sich das mit dem Hausgeld vielleicht irgendwann auf Normalniveau einpendelt, was aber sicherlich noch ganz lange dauern wird.
So weit ich das weiß, wurde der Mehrteil der Wohnungen ab Bau 20 Jahre vermietet. Deswegen gibt es wohl auch keine Rücklage, weil die ja nicht auf die Mieter abgewälzt werden konnte. Jetzt ändert sich das wohl, so dass hauptsächlich nur noch die Neu-Eigentümer selbst dort wohnen werden (meine Prognose, da Vermietung sich nicht lohnt). Also wird in Zukunft anders kalkuliert.
So weit ich das weiß hat sich auch bei der Hausverwaltung schon was geändert, neue SB, die in Zukunft alle Verträge optimieren will, so stehts jedenfalls im Protokoll.

Wenn ich jetzt die Kosten für die Sanierung zum Kaufpreis zurechne, ist der Endpreis in meinen Augen für diese Wohnung in dieser Lage noch ein Schnäppchen.

Was meint ihr?

Franka2012
09.02.2013, 09:55
Noch ein Rechenbeispiel:

Wenn ich jetzt ein "normales" Hausgeld in Höhe von 300,- Euro nehme und die Differenz zu 400,- Euro auf 20 Jahre zum Kaufpreis addiere, käme folgendes bei raus:

79.000,- Kaufpreis +
100 Euro mehr Hausgeld pro Monat auf 20 Jahre = Kaufpreis mit Hausgeld 300,- Euro = 103.000 Euro.

zuzüglich ein neues (kleines) Bad und ein neues Gäste-WC mit Dusche: ca. 15.000,- Euro.= 118.000,- Euro

Parkett in der ganzen Wohnung abschleifen ca. 4.500,- Euro = neuer Kaufpreis 122.500,- Euro.

Küchenboden neu fliesen: ? vielleicht 2,500 Euro= neuer Kaufpreis 125.000,- Euro.

Die 80qm Wohnung in super Lage mit 300,- Euro monatl. Hausgeld (auf 20 Jahre gerechnet), neuen Bädern, frischem Parkett...würde dann insgesamt 125.000 Euro kosten
(nicht einkalkuliert sind eventuelle Einmalzahlungen für weitere Sanierungsarbeiten (schätzungsweise nach 10 Jahren). Die Hälfte für weitere Sanierungsarbeiten sind bereits ab dem 7. Jahr in dem Differenzbetrag zum Hausgeld auf dem Kaufpreis eingerechnet).

125.000,- Euro, aber dann hab ich eine schöne Wohnung. Zum Vergleich würde ein 160qm EFH wohl mind. das Doppelte kosten.

Was meint ihr?

Antje3
09.02.2013, 09:56
Die Frage wäre jetzt, wieviel du für deine Wohnung im Gegensatz zu meiner gezahlt hast. Lage etc...Nur dann kann man wohl vernünftige Vergleiche ranziehen.

Mh - der Kaufpreis kann schlecht als Anhaltspunkt hergezogen werden - zum einen war der Kauf vor 15 Jahre - und wir sind Einzugsgebiet München.

Ich denke aber schon, daß einige Punkte bei Dir auf eine extrem schlechte Bausubstanz und zudem einen ausgesprochen schlechten Erhaltungszustand hinweisen.

Unser Haus ist Baujahr 1986 - also 5 Jahre älter. Wir düften also in vielen Punkten von "gleichem üblichen Baustandard" ausgehen - man kann ja nicht Äpfel mit Birnen vergleichen (Ein Haus aus den 50er mit einem aus den 2000ern).

Der Fensteraustausch klingt eigentlich ja gut - nur - warum ist das erforderlich? Wir haben hier auch Doppelverglasung in Holzrahmen - und diese Fenster sind in einem so gut wie neuwertigen Zustand. Warum ist bei Euch ein Austausch nötig? Entweder er ist nicht nötig und Augenwischerei - dann sehe ich angesichts des anderen Renovierungsstaus da Makulatur. Oder es ist nötig - dann muß man sich fragen - was für Schrott wurde eingebaut? Und wo im Haus wurde noch solcher Schrott eingebaut, den man nicht so sieht.

Angesichts der extrem hohen Nebenkosten muß man davon ausgehen, daß die Heizanlage unglaublich uneffizient ist und zudem das Haus wahnsinnige Wärme-Kältebrücken hat. Wo liegen in der Wohngeldabrechnung die extreme Kostentreiber? Was macht die Nebenkosten - die ja nur die Kosten des laufenden Unterhaltes sind - so hoch.

Ich stell Dir hier mal auf, was bei uns anfällt und rechne es um auf Deine Wohnungsgröße - dann kannst Du gucken, wo in Eurer Abrechnung - die Dir ja hoffentlich neben den Protokollen der letzten Jahre Eigentümerversammlung vorliegt - die Preistreiber stecken.

Ausgaben:
Abfall 143
Kanal 160
Straßenreinigung 5,75
Kaminkehrer 2,00
Kabel 81,29
Hausmeister 134
Sozi. Abgaben Hausm 108
Treppenreinigung 139
Heizung 859
Strom 114
Wasser 142
Fußmattenreinigung 26
Versicherung 173
Außenanlage 1,50
Sonst. Betriebskosten 29

Verwaltergebühr 157
Verwalter Garagen 19,50
Kleinreparaturen 15,65
Bankspesen 23,90

Rücklagen Zuführung Wohnung 405
Rücklagen Zuführung Garage 15,9

Das war jetzt die Abrechnung Wirtschaftsjahr - also nicht geplant - sondern wirklich abgerechnet.

Es ist im übrigen eine ganz ganz heikle Sache, wenn Eigentümergemeinschaften Sanierungen nicht aus Rücklagen bezahlen, sondern dafür ein Kredit aufgenommen wird.

Außerdem muß man sich fragen, ob die anderen Miteigentümer dann eine Blockierhaltung haben, weil ihnen eine angemessene Rücklagensumme im Jahr zu teuer wäre und deswegen entsprechende Anträge abgeschmettert wurden. Denn dann darfst Du davon ausgehen, daß diese evtl. auch die Sonderumlage nicht zahlen können bzw. bei der Rückzahlung der aufgenommenen Darlehen Zahlungsausfälle passieren.

Und dann haften die übrigen Eigentümer!

(ein Freund hat nämlich in einer ähnlichen Wohnanlage eine Wohnung geerbt - da muß auch saniert werden - aber jahrelang wurden alle Anläufe des Verwalters bezüglich ansparen blockiert. Und nun soll ein immenses Darlehen aufgenommen werden, weil die Sanierung eigentlich gemacht werden muß - nur - die Leute können sich kein Ansparen von Rücklagenhäppchen leisten - geschweige denn Sonderumlage und hohe Darlehensraten - da wurde so lange blockiert, bis es nun teuer wird. Der Freund hat sich mal mit den Haftungsfragen beschäftigt für so nen Fall und das ist gar nicht so ohne!)

Die Frage ist einfach: WARUM ist trotz letztlich bekanntem Renovierungs- und Sanierungsstau nichts angespart worden?

Und dann ist in ein paar Jahren wieder nichts da. Die nächste Sonderzahlung ist doch schon vorprogrammiert - das ist ein Faß ohne Boden.

Da kann Heizung, Dach, Fassade, Betonsanierung Tiefgarage kommen.

Deswegen ist der Kaufpreis einfach nur ein Teil der Sache.

Ich frage mich übrigens, ob Du Dir da nicht in die eigene Tasche lügst, daß der Alt-Eigentümer zuständig wäre, wenn ein Beschluß VOR Kauf gefaßt wurde. Du kaufst normalerweise "mit allen Nutzen und Lasten"....

So - das war sehr ausführlich.

Liebe Grüße

Antje

Antje3
09.02.2013, 10:04
125.000,- Euro, aber dann hab ich eine schöne Wohnung. Zum Vergleich würde ein 160qm EFH wohl mind. das Doppelte kosten.
Was meint ihr?

Ohoh - ich sehe da ein fatales Gefühl von Verliebtheit, die den Blick trübt!

A) schon "300 €" sind kein normales Hausgeld für die Wohnungsgröße - da ist schon irgendwas faul
B) 125.000 € für eine Wohnung mit 85 qm in einer Wohnanlage, die ganz offensichtlich einen fatalen Sanierungsstau hat und keinerlei Rücklagen und eine uneinsichtige Eigentümergemeinschaft - wenn in der Region ein normales EFH gerade mal das Doppelte kostet (hier in der Region würde so ein Haus gebraucht um die 600.000 € kosten - nur damit Du die Region/Lage einschätzen kannst - warum der Kaufpreis Deiner Wohnung und meiner absolut nicht vergleichbar sind)

Du begibst Dich gerade auf ein finanzielles Himmelfahrtskommando.

Wenn Du ein üppiges Konto hast und Dir alle Nase lang Sonderzahlungen in einer exorbitanten Höhe leisten kannst.

Dir ist übrigens auch klar, daß - wenn Du in die Lage kommst, die Wohnung mal vermieten zu müssen - Du nur die umlagefähigen Kosten an den Mieter weitergeben kannst. Die Kosten für die Sanierungsdarlehen etc. bleiben an Dir hängen - Du könntest also von den monatlichen laufenden "Nebenkosten" nur etwas die Hälfte an einen möglichen Mieter weitergeben.

Liebe Grüße

Antje

Franka2012
09.02.2013, 10:26
Hallo Antje,

nein, hier sind die Preise im Mittelfeld von Deutschland angesiedelt. Mehr würde ich auch nicht zahlen wollen. Da wohnst du ja ziemlich teuer für den gleichen Standard ;-) Das wäre allerdings nichts für mich.

Antje3
09.02.2013, 10:48
Tja - einige 100.000 Leute leben hier - sind hier aufgewachsen, haben hier einen Beruf und einen Job - da wohnt man halt auch hier.

Ich wohne gern hier - was nutzt mir, wenn irgendwo das Wohnen billiger ist... wir waren seinerzeit auch viel in der Lüneburger Heide - da bekam man für den Preis meiner Wohnung ein freistehendes Haus mit 1000 qm Grund und hätte noch ein Drittel des Geldes übrig gehabt.... und - was nutzt mir das? Die Gegend da ist auch schön....

Der einzige Nachteil - hier verdient man leider nicht das dreifache.... nichtmal das zweifache..... :grmpf:

Antje

Franka2012
09.02.2013, 12:15
.. Wir haben hier auch Doppelverglasung in Holzrahmen - und diese Fenster sind in einem so gut wie neuwertigen Zustand. Warum ist bei Euch ein Austausch nötig? Entweder er ist nicht nötig und Augenwischerei


Fast 30 Jahre alte Holzfenster sind fast wie neuwertig? Aber ein bischen schön redest du dir deine Wohnung auch, sei ehrlich :zwinker:. Wenn du noch keine neuen Fenster hast, kommt das bestimmt in naher Zukunft, wenn nicht in deiner Wohnung, dann bei den anderen.

Die Fenster in dem Haus werden nicht alle ausgetauscht, da entweder einige schon längst erneuert worden sind oder sie weniger Abnutzungsspuren auffeisen, aus versch. Gründen. Unterm Strich sind die Fenster jetzt aber alle aufgebraucht.

Bei meinen Eltern im Haus zum Beispiel sind noch die alten Holzfenster aus dem Jahre 1973. Aber das auch nur wegen extrem guter Pflege. Bei ETG werden die Fenster in der Regel nicht so gut gepflegt, als es bei Eigentum ohne Eigentümergemeinschaft der Fall ist, das ist wohl eine psycholigische Angelegenheit: Sind meine Fenster kaputt, zahlen alle und nicht nur ich, die die Fenster zuwenig gepflegt hat.

Franka2012
09.02.2013, 12:19
Der einzige Nachteil - hier verdient man leider nicht das dreifache.... nichtmal das zweifache..... :grmpf:

Antje

Aber anscheinend genug um dir so eine teure Wohnung kaufen zu können. Ich muss da eher kürzer treten :zwinker:, dazu kommt noch, dass ich die Wohnung für mich alleine kaufe und alleine finanzieren muss (außer einer kleinen monatl. Finanzspritze meiner Eltern :pfeifend:)

Antje3
09.02.2013, 12:20
Franka - die sind damals in "bösem bösem Tropenholz" gemacht worden - und wurden alle paar Jahre von einer Fachfirma neu "eingelassen" worden zur Holzpflege - die sind so gut wie neu.

Natürlich ist ein Fenstern im 7Kammer-System vielleicht besser - nur - das rettet Dir auch nichts, wenn der Rest nicht stimmt (oh - und ich weiß schon, von was ich rede.....ich verdien mein täglich Brot in einem Architekturbüro.....zwar nicht als Architektin - aber mit reichlich Architekten, die gerne einen Blick auf meine Wohnung geworfen haben, um mich nicht in die Scheiße rennen zu lassen...)

Antje

Antje3
09.02.2013, 12:26
Aber anscheinend genug um dir so eine teure Wohnung kaufen zu können. Ich muss da eher kürzer treten :zwinker:, dazu kommt noch, dass ich die Wohnung für mich alleine kaufe und alleine finanzieren muss (außer einer kleinen monatl. Finanzspritze meiner Eltern :pfeifend:)

Sorry Franka - aber was soll das. Um es Dir klar zu machen: Ich habe meinen Job in Vollzeit und 20 Jahre lang noch nebenbei gearbeitet um mir meine Wohnung leisten zu können. Auch wenn das nichts zur Sache tut.

Aber wenn Du Dir für einen billigeren "Einstandspreis" ein Faß ohne Boden leisten kannst - kauf die Wohnung und beiß Dich bei jeder Sonderumlage in den A****

Ich wollte Dir Überlegungen an die Hand geben - und habe mir Mühe gegeben.

Ich brauch mich von Dir nicht mit der Neiddebatte überziehen lassen.

Antje

SignorinaLimoncella
09.02.2013, 13:15
Wenn schon Rechenszenarien, dann sollte man auch einbeziehen, was Franka die für sie interessanten Lagebedingungen 'gefühlt' wert sind.
Ideale Anbindung an die öffentlichen Verkehrsmittel, Einzelhandel im Haus, zentrale Lage.
Und der Schnitt gefällt ihr wohl auch sehr gut bei der Wohnung.

Was hilft es ihr, wenn sie eine qualitativ hochwertigere, preiswertere Wohnung findet, aber sie im Winter im Schneesturm erst Mal zehn Minuten zum Bus latschen muss, der dann alle zwanzig Minuten fährt. Jeden Tag.
Oder der nächste Supermarkt einen Kilometer weg ist.

Das muss man schon für sich beziffern und sich fragen, was einem das in Geld wert ist.
Franka sucht ja wohl schon lange und dürfte einen ziemlichen Überblick darüber haben, was an ihrem Ort in welcher Lage für welches Geld zu bekommen ist.

Mein Freund wusste, als er sich seine Wohnung kaufte, dass er 98% aller in seinem Alltag anfallenden Wege mit den Öffentlichen oder zu Fuß zurücklegen würde und vielleicht 2% mit dem Fahrrad.

Also hat er sich gezielt eine Wohnung an einer Stelle gesucht, wo mehrere öffentliche Verkehrsachsen zusammenlaufen, wo der Einzelhandel in unmittelbarer Nähe ist und die trotzdem sehr ruhig in einer Seitenstraße liegt und die hell und gut geschnitten ist.
Das war ihm einen deutlichen Mehrpreis wert gegenüber Wohnungen mit nicht so perfekt auf ihn zugeschnittenen Lageeigenschaften.
Wenn man ihn heute danach fragte, dann käme ganz sicher die Antwort, dass sich die damalige Mehrinvestition für ihn lebensalltagstechnisch längst amortisiert hat.

Ich weiß nicht, was Franka sowas wert ist, aber eine Summe x für erhöhte Lebensqualität im ganzjährigen, vermutlich auch langjährigen Alltag würde ich durchaus ansetzen.

wildwusel
09.02.2013, 14:50
Was meinst du jetzt rein rechnerisch unterm Strich?

Ich meine, daß ich große Vorbehalte hätte, mit Leuten Gemeinschaftseigentum zu haben, die ihr Eigentum verkommen lassen. So was hatte ich in einer WG, und das macht keinen Spaß.

Wenn die bisherigen Eigentümer praktisch Brandrodungswirtschaft betrieben haben, erklärt das auch, daß sie jetzt die Wohnungen zu unter 1000 Eu den qm verramschen... Immerhin, bei geänderter Nutzung besteht eine Chance, daß sich was ändert.

Ich schätze die Wohnung auch mit dem hohen Hausgeld als sehr günstig ein, um so mehr, wenn dir die Nachteile, die den Preis drücken, bekannt sind und du damit gut leben kannst. Trotzdem würde ich die Finanzplanung so einrichten, daß ich eine Ausstiegsstrategie habe.

Der Vergleich mit einem doppelt so großen EFH ist jetzt kaum brauchbar... Ich erinnere mich, mir mal ein 220qm-Haus mit 20T qm Grund angeguckt zu haben, kostete 120T DM, war aber auch nicht mehr wert.


was nutzt mir, wenn irgendwo das Wohnen billiger ist...

Kollege von mir wohnt im Wilden Osten, pendelt jede Woche 500 km und lebt in einem möblierten Zimmer. Frau und Kinder wollten ein Eigenheim und großen Garten... :ooooh:

Bei Muttern haben wir auch noch die Fenster von 1977 drin. Holzrahmen, Doppelverglasung. Ich bin mal mit Kerze und Thermometer durchs Zimmer, keine Zugluft, keine Kältebrücken, man könnte neidisch werden.

Franka2012
09.02.2013, 18:08
..
Das war ihm einen deutlichen Mehrpreis wert gegenüber Wohnungen mit nicht so perfekt auf ihn zugeschnittenen Lageeigenschaften...

Mehrpreis auch in dem Sinne, dass die Nebenkosten höher sind, oder meinst du den reinen Kaufpreis?

Weil in meinem Beispiel liegt der Kaufpreis UNTER Durchschnitt und das monatl. Hausgeld deutlich über Durchschnitt.

Franka2012
09.02.2013, 18:19
Ich meine, daß ich große Vorbehalte hätte, mit Leuten Gemeinschaftseigentum zu haben, die ihr Eigentum verkommen lassen. So was hatte ich in einer WG, und das macht keinen Spaß.

Wenn die bisherigen Eigentümer praktisch Brandrodungswirtschaft betrieben haben, erklärt das auch, daß sie jetzt die Wohnungen zu unter 1000 Eu den qm verramschen... Immerhin, bei geänderter Nutzung besteht eine Chance, daß sich was ändert.
Mindestens 14 Wohnungen waren 20 Jahre lang reine Mietswohnungen, teilweise immer noch, weil sie noch nicht alle verkauft sind. Da wurden zum Beispiel die Fensterinnenrahmen niemals gereinigt, das habe ich selber gesehen und war über den Dreck geschockt. Das Parkett weist auch stärkere Abnutzungen auf, als wenn es einem selber gehört, denke ich.
Ich wohne fast 15 Jahre in meiner Wohnung, vor Einzug wurde das Parkett neu abgeschliffen und versiegelt, hier sieht man nach 15 Jahren kaum bis gar keine Abnutzungsspuren.
Mieter gehen in der Regel anders mit den Wohnungen um. Und das wird sich schätzungsweise in Zukunft ändern, da wohl dann ausschließlich die Eigentümer selbst in den Wohnungen wohnen werden, hoffe ich.

Ansonsten gibt es sicherlich Leute, die ihre Eigentumswohnungen, gerade was die Fenster betrifft, nicht so sehr pflegen und eher verkommen lassen. Aber woher soll ich das vorher wissen, wenn ich mich in eine Wohnungseigentümergemeinschaft einkaufe? Das ist doch immer ein Risiko, welches man eingehen muss.




Ich schätze die Wohnung auch mit dem hohen Hausgeld als sehr günstig ein, um so mehr, wenn dir die Nachteile, die den Preis drücken, bekannt sind und du damit gut leben kannst. Trotzdem würde ich die Finanzplanung so einrichten, daß ich eine Ausstiegsstrategie habe.

....

Wie sieht bei dir eine Ausstiegsstretegie aus? Kann mir da nicht wirklich etwas drüber vorstellen? Meinst du einen Ausstieg/Verkauf vor Kreditablauf? Ich wähle eine Laufzeit von höchstens 15 Jahren, wunschgemäß nach 10 Jahren möchte ich komplett abbezahlt haben.

Franka2012
09.02.2013, 18:24
Sorry Franka - aber was soll das. ....

Ich brauch mich von Dir nicht mit der Neiddebatte überziehen lassen.

Antje Du hast mich sicherlich falsch verstanden, denn ich möchte dich in keinster Weise ärgern. Entschuldigung, wenn du es anders verstanden hast. Habe mich über deine Antworten sehr gefreut und sie helfen mir bei meiner Entscheidungsfindung sicher ein Stück weiter. :blumengabe:

wildwusel
09.02.2013, 19:47
Wie sieht bei dir eine Ausstiegsstretegie aus?

Die Antworten auf:
- Was tue ich, wenn die Nach- und Sonderzahlungen untragbar werden? Wie definiere ich untragbar?
- Was tue ich, wenn es sich zeigt, daß ich aus nervlichen, gesunheitlichen, finanziellen oder ETG-gruppendynamischen Gründen nicht in der Wohnung leben kann?

Das sind Fragen, die der Schadensbegrenzung dienen -- es gibt normalerweise keine guten Lösungen, nur schlechte (z.B. Privatinsolvenz) und weniger schlechte. Wie du sie beantwortest, hängt von vielen Variablen ab, deswegen kann das niemand anders für dich machen.

Franka2012
09.02.2013, 20:03
Die Antworten auf:
- Was tue ich, wenn die Nach- und Sonderzahlungen untragbar werden?....

Habe ich auch schon überlegt, was ist, wenn das Hausgeld dann in 20 Jahren die 600 Euro Marke überschreitet und ich dann in einer Mietswohnung bis zum Tode günstiger lebe/gelebt hätte?

Kannst du dir vorstellen, oder hast du schon einmal gehört, dass sowas extrem explodiert ist? Oder kennst du aus deinem Umfeld Beispiele, wo extrem hohe Sonderzahlungen fällig wurden, ohne dass man das vorher geahnt hat? Also alles über 5.000 Euro.

Ich weiß, man muss mit wirklich allem rechnen. Man hat schon Pferde kotzen gesehen, oder wie sagt man so schön...


ETG-gruppendynamischen Gründen nicht in der Wohnung leben kann?

...

Da habe ich auch schon dran gedacht. Bin ja grundsätzlich ein friedliebender Mensch. Aber weiß man, ob da nicht ein Typ mit im Haus wohnt, der einen später rausmobben will?

Grundsätzlich glaub ich aber schon, dass man in diesem Wohnobjekt relativ anonym wohnen kann und seine Ruhe kriegt.

Und dass man nicht ständig seinen Willen durchgesetzt kriegt bei Beschlussfassungen, das weiß man ja vorher.

wildwusel
09.02.2013, 20:15
kennst du aus deinem Umfeld Beispiele, wo extrem hohe Sonderzahlungen fällig wurden, ohne dass man das vorher geahnt hat?

Persönlich nur in einer Einfamilienhaussiedlung, da meine Famile zu "Haus oder Miete" tendiert. Was da gemacht wurde, war, so lange zu prozessieren bis das Geld zusammengekratzt war...

Franka2012
09.02.2013, 22:34
Persönlich nur in einer Einfamilienhaussiedlung, da meine Famile zu "Haus oder Miete" tendiert. Was da gemacht wurde, war, so lange zu prozessieren bis das Geld zusammengekratzt war...

Bei einem EFH kann ich mir das natürlich vorstellen, die Heizung fällt aus, ist irreparabel und muss sofort ausgetauscht werden. Da kommen dann schnell 20.000 Euro zusammen, die man dann haben muss.

Aber bei einer ETW ist das doch eher unwahrscheinlich, dass man als Eigentümer so eine riesige Zahlung leisten muss, oder gibt es das auch?

In meinem Fall sind das ja auch nicht gerade geringe Sanierungsmaßnahmen, die, wenn man das als komplette Einmalzahlung angesetzt hätte, auf 80qm ca. 6.800 Euro ausmachen würden. Und das nach 20 Jahren die erste Sonderzahlung.

Wenn ich im Internet nach Wohnungen suche und Preise sehe, sagen die ja noch lange nichts über den eigentlichen Wert der Immobilie aus. Der Hintergrund ist da ja sehr entscheidend.
Wie in meinem Fall. Günstiger Kaufpreis zuzüglich anstehnde Sanierungsarbeiten = normaler Preis.

Hätte ich diese Wohnung ca. Oktober gekauft, dann hätte ich von diesen anstehenden Sanierungsmaßnahmen noch nichts gewusst weil es noch kein Protokoll darüber gab. Und wieso sollte mich dann jemand freiwillig darauf hinweisen? Das kann mir bei anderen Wohnungen so ergehen. Ich finde es grundsätzlich sehr schwierig
sich im Vorfeld darüber zu informieren inwieweit das Objekt in Schuss ist.

Mailin
10.02.2013, 10:09
Kannst du dir vorstellen, oder hast du schon einmal gehört, dass sowas extrem explodiert ist? Oder kennst du aus deinem Umfeld Beispiele, wo extrem hohe Sonderzahlungen fällig wurden, ohne dass man das vorher geahnt hat? Also alles über 5.000 Euro.


Doch, das gibt es. Ist bei mir in der Nachbarschaft gewesen. Bei einem ca. 20 Jahre alten 16 Familien Haus, bröckelte plötzlich die Fassade der Ostseite. Dies war mir Sicherheit ein Baumangel, aber zum einen war die Gewährleistung abgelaufen und zum anderen existierte die ausführende Baufirma nicht mehr, da insolvent. Kosequenz war, dass die gesamte Ostseite der Fassade erneuert werden musste. Wieviel das gekostet hat, weiß ich nicht. Ich weiß nur, dass damals saftige Sonderzahlungen erfolgten, die viele Eigentümer sich gar nicht leisten konnten und über Kredit finanazieren mussten.

Inaktiver User
10.02.2013, 10:40
Doch, das gibt es. Ist bei mir in der Nachbarschaft gewesen. Bei einem ca. 20 Jahre alten 16 Familien Haus, bröckelte plötzlich die Fassade der Ostseite. Dies war mir Sicherheit ein Baumangel, aber zum einen war die Gewährleistung abgelaufen und zum anderen existierte die ausführende Baufirma nicht mehr, da insolvent. Kosequenz war, dass die gesamte Ostseite der Fassade erneuert werden musste. Wieviel das gekostet hat, weiß ich nicht. Ich weiß nur, dass damals saftige Sonderzahlungen erfolgten, die viele Eigentümer sich gar nicht leisten konnten und über Kredit finanazieren mussten.

Das habe ich auch erlebt. Gegenüber dem Haus meiner Eltern ist ein Mehrfamilienhaus, bei dem Baumängel am Fundament vorlagen. Das wurde nach 15 Jahren bemerkt und abgesehen von 8 Monaten Großbaustelle ums Haus kamen da enorme ungeplante Kosten auf die Eigentümer zu.

sonja1983
18.02.2013, 14:19
Ich zahle für 85 m² mit 2 Tiefgaragenstellplätzen 205 €

das ist "viel", da im Haus 2 Aufzüge sind und wir Hausmeister, Putzfrau und Winterdienst haben
Warmwasser, Heizung (Vorauszalung), Müllabfuhr etc. sind da komplette mit drin.

Das Haus ist Baujahr 2000 und ich bekomme jährlich eine Rückzahlung, da die Isolierung sehr gut ist.

angie2
18.02.2013, 15:33
Liebe Franka,

meine Familie zahlt für die Eigentumswohnungen zwischen 3 - 5 Euronen pro qm. Hauptlinie 4 Euro.

Wenn Du schon die Bewirtschaftungskosten rauf und runter beten kannst, weißt Du doch auch, woran es liegt.

Schau Dir die Enegiebedarfsberechnung an. Müßte für das Baujahr im grünen Bereich liegen.

Möglicherweise ist im Wohngeld schon die Ratenzahlung für das Gemeinschaftsdarlehen enthalten. Da wär es logisch.

Das ein Haus Reparaturstau hat, wenn die Eigentümer gleich 20-Jahres-Verträge abschließen und sich um nichts kümmern... ist doch klar.

Klär aber, dass ein Aufhebungsvertrag mit dem Mieter vereinbart ist, bevor Du kaufst. Oder dass der Verkäufer ansonsten haftet und Dir erhöhte Aufwendungen ersetzt.

Und lass Dir zu sichern im Kaufvertrag, was der Verkäufer an etwaigen Sonderzahlungen noch berappt.

War bei einer Freundin beim Kaufvertrag dabei. Die Verkäufer hatten einige Zusagen gegeben. Als ich nach Vorlesens des Notar fragte, wo die Zusicherung für xxx, xxx und xxx drin stehe, nölten die natürlich, sei doch unnötig, weil Erfüllung selbstverständlich.

Ich gab aber keine Ruhe und ließ alles noch rein schreiben.

Natürlich hätten sie keinesfalls, aber wg Notarvertrag...

50 Mann sind übrigens manchmal besser lenkbar als 6 Mann. Weil die persönlichen Befindlichkeiten gedämpft werden.

Meine Mutter war mal an einer Wohnanlage mit 200 Eigentümern beteiligt. War kein Problem. Höchstens beim Wiederverkauf schrecken doch zarte Käufer-Gemüter davor zurück.

Bisher gab es nach Erwerb mal ein paar Jahre Ärger. Insbesondere eben dann, wenn noch Großeigentümer daran beteiligt sind und die Gemeinschaftsordnung nicht beim Abstimmen einen Riegel vorschiebt.

Irgendwann muss frau halt mal ins kalte Wasser springen.

Ist es übrigens ein Beton- oder ein Ziegelbau? Flachdach oder nicht?

Und wie schaut es mit der Kostentragungspflicht für die neuen Fenster aus (rechtlich: Gemeinschaftseigentum, gibt aber durchaus abweichende Beschlüsse).

Alles Gute!

Franka2012
21.02.2013, 12:39
Hallo!

Zur Zeit krieg ich`s im Magen, wenn ich daran denke jeden Monat 400 Euro nur für Nebenkosten zu bezahlen. 400 Euro, eine ganze Menge. Das sind im Jahr 4.800,- Euro!!!

Ich möchte mich wohnlich so gerne verändern, aber eine Mietwohnung kommt schon mal gar nicht in Frage. Erstens weil ich ein Haustier habe und die meisten (und die schönen) Wohnungen dieses nicht zulassen. Dann kann ich es nicht verkraften, nicht in den eigenen Topf zu wirtschaften. Es fühlt sich noch schlimmer an, als 400 Euro NK, Miete zahlen ist für mich nicht wirtschaftlich weil ich etwas für später aufbauen möchte. Dann immer die Angst im Rücken, eventuell aus der Mietswohnung raus zu müssen, aus welchen Gründen auch immer.

Ich wohne seit 14 Jahren in einer Wohnung meiner Eltern und muss nur Heizkosten und Strom bezahlen. Jetzt sitze ich hier im goldenen Käfig und möchte so gerne nochmal was anderes sehen. Einfach mal raus hier und näher in die Stadt ziehen, näher zum Arbeitsplatz. Weg vom ruhigen Landleben.

Aber so viel Geld rauszuschmeißen macht mir zur Zeit wirklich Magenprobleme. Ich denke, ich werde es bereuen. Meine Pläne sind derzeit auf Eis gelegt. Habe wirklich Angst den Schritt zu wagen. Vom Gefühl her ganz schlimm.

LG
Franka

wildwusel
21.02.2013, 13:21
Aber so viel Geld rauszuschmeißen macht mir zur Zeit wirklich Magenprobleme. Ich denke, ich werde es bereuen. Meine Pläne sind derzeit auf Eis gelegt. Habe wirklich Angst den Schritt zu wagen. Vom Gefühl her ganz schlimm.

Wenn das Geld der Knackpunkt ist, bleibt dir nur, nach was zu suchen was im Unterhalt billiger ist. Du hast hier ja ein paar Orientierungswerte bekommen.

SignorinaLimoncella
21.02.2013, 13:35
Wenn das Geld der Knackpunkt ist, bleibt dir nur, nach was zu suchen was im Unterhalt billiger ist. Du hast hier ja ein paar Orientierungswerte bekommen.

Dann ist aber der Kaufpreis entsprechend deutlich höher. Franka hat sich ja einen Überblick über den lokalen Immobilienmarkt verschafft.
Wesentlich ist, was unterm Strich als Gesamtbelastung rauskommt, nicht wo die jeweils entsteht. In meinen Augen.