Thema: Wie hoch darf das Hausgeld bei einer 85 qm ETW sein?

Hallo!

Leider bin ich immer noch nicht viel weiter gekommen in Sachen ETW Kauf.

Je mehr ich mich mit dem Objekt beschäftige, desto mehr negative Dinge kommen ans Tageslicht.

Ich würde gerne mal eure Ansichten zu der aktuellen Wohnung hören, ich versuche mal alles so gut wie möglich zu beschreiben (hoffe der Makler liest nicht mit )

Das Haus mit ca. 50 ETWs ist Anfang 90er Jahre erbaut worden. Seitdem wurde von der Eigentümergemeinschaft nur das Nötigste zur regelm. Instandhaltung getan. Das Haus war ja auch bis dato noch "neu".
Jetzt ist es in die Jahre gekommen und die ersten großen Sanierungsmaßnahmen stehen an. Teilw. neue Fenster, kleine Dachausbesserungen, Fassadenanstrich...

Der bisherige und noch derzeitige Eigentümer hat so gesehen kaum Geld für Sanierungsmaßnahmen investieren müssen (dafür ist der Kaufpreis meines Erachtens noch zu hoch). Außerdem existiert keine Instandhaltungsrücklage (bei anderen Objekten gibt es tatsächlich eine nicht unbetrachtliche angesparte Summe). Bisher wurden aus der sehr gering veranschl. Instandhaltungsrücklage nur laufende kleinere Reparaturen durchgeführt.

Das Haus befindet sich daher aktuell in einem nicht sanierten Zustand. Die Wohnungen von innen (welche dieser Eigentümer verkaufen möchte) sind auch seit 20 Jahren nicht gemacht worden, altes Bad...

Aus aktuellem Anlass wegen der größeren Sanierungsarbeiten wurde von der WEG ein KFW-Darlehn aufgenommen und eine Einmalzahlung beschlossen (die Einmalzahlung muss noch der derzeitige Eigentümer leisten wegen Beschluss vor Kaufvertrag).

Als erstes Frage ich mich, wie oft wird es wohl noch in Zukunft vorkommen, dass ich zu einer nicht gerade kleinen Einmalzahlung herangezogen werde (2.500 Euro).

Der Rest wird durch das Darlehn finanziert, welches über 10 Jahre über das Hausgeld abbezahlt wird (d.h. dass wieder keine Summe für zukünftige Arbeiten angespart werden kann, also wird es wieder und wieder Einmalzahlungen geben, denke ich...---dann kommt inrgenwann die neue Heizung, dann der Rest der Fenster, das restl. Dach, Aufzüge etc...)
Das ist jetzt auch der Punkt. Ich als potenzielle Neu-Eigentümerin zahle die Sanierungsmaßnahmen, welche über die Jahre nicht durchgeführt wurden, dann mit---über 10 Jahre ca. 50 Euro im Monat (selbstverständlich zusätzlich zu meinem Privat Darlehn zur Abbezahlung meiner ETW).

Das Hausgeld soll für diese 85qm Wohnung nun ab 01.01.2013 ca. 400 Euro betragen!!!

Was mein ihr? Wieviel zahlt ihr im Schnitt an monatl. Hausgeld?

400 Euro, das ist doch wohl zuviel, da wäre mieten doch wohl auf die Jahre gesehen günstiger. Oder?

Selbst Leute mit Einfamilienhaus zahlen keine 400 Euro monatl. an Nebenkosten incl. Instandhaltung. Oder doch?

Wäre super, wenn mir mal jemand von seiner ETW berichten könnte.

Danke!

Hi,

spontan würde ich mir in so einer Hausgemeinschaft wohl eher keine Wohnung kaufen. Klingt mir ein wenig unprofessionell und wenig vorausschauend verwaltet.

Zu Deiner Frage: wir zahlen hier ca. € 3,10 pro qm an NK, inkl. Rücklagen, Hausmeisterservice, Strom für Gemeinschaftseigentum (TG, Aufzug, Waschräume ect.), Aufzugwartung und, und, und. Und wir wohnen in einer sehr teuren Gegend.

Somit kann ich die € 400 nicht ansatzweise nachvollziehen. Frage mal nach, welche Posten genau darin enthalten sein sollen und frag mal bei einem Makler oder einer Hausverwaltung nach den ortsüblichen Nebenkosten. Die dürften weit unter den genannten liegen.

Und dann such Dir vielleicht lieber eine andere Wohnung

Lg, amazone

Meine mutter zahlt 270 euro im monat für 83m2, ab januar wegen gestiegener heizkosten (sie ist im winter 2010 mitten in der heizperiode eingezogen) 310 euro. Das haus hat keinen aufzug. im hqus sind sieben parteien, die eigentümergeminschaft ersteckt sich über sechs solcher häuser, also 42 parteien insgesamt. Gärtner- hausmeister- etc ist im hausgeld enthalten. Das haus ist baujahr 194x und wurde in 2009 komplett saniert, balkone angebaut etc.

Instandhaltungsrücklage sind m.w. 50 euro im monat, die im hausgeld drin sind.

Gegend: hauptstadt, schöner grüner bezirk.

Hilft dir das weiter?

Die 50 etw in einem haus würden mich aber abschrecken - je mehr parteien, desto größer ist die wahrscheinlichkeit, dass du einen volldeppen im haus hast, der dein eigentum durch lärm, dreck etc im wert mindert und schwierig wieder zu verkaufen macht.

Ich lese zuweilen Wertgutachten eines befreundeten Immobiliensachverständigen.

In exklusiven größeren Wohnanlagen älteren Baujahrs kann das Wohngeld schon mal bei 5 Euro/qm liegen. Aber dann ist (zum Beispiel) ein Gemeinschafts-Schwimmbad da, das immens die Kosten hochtreibt. Und dann evtl. noch zusätzlich unzureichende Wärmedämmung bei älteren Gebäuden, da geht das schon mal in diese Höhen.

Für fehlende oder zu geringe Instandhaltungsrücklagen werden in seriösen Gutachten Wertabschläge auf den ermittelten Verkehrswert vorgenommen, meist um die 5 %, je nach anstehendem Sanierungsbedarf auch höher. Quasi um zukünftige Sonderumlagen vorab zu kompensieren.

Andererseits haben wir in manchen Städten und manchen Lagen halt einen solchen Immobilienhype, dass es ein Verkäufermarkt ist...

Ich würde an Deiner Stelle vom Kauf trotzdem Abstand nehmen, wenn sich die fehlende Instandhaltungsrücklage der WEG und auch der Instandhaltungsstau der betreffenden Wohnung nicht deutlich in einem reduzierten Kaufpreis niederschlägt.

Zitat von amazone41

... Frage mal nach, welche Posten genau darin enthalten sein sollen und frag mal bei einem Makler oder einer Hausverwaltung nach den ortsüblichen Nebenkosten. Die dürften weit unter den genannten liegen.


Lg, amazone

Da ist alles enthalten, wirklich alles was bei einer ETW anfallen kann. Außer ein Tiefgaragenstellplatz, den kaufe ich separat.
Die Aufstellung kenne ich mittlerweile schon fast auswendig ;-) und die Protokolle der letzten Jahre auch.

Da ich mich mit diesem Objekt schon seit einigen Monaten beschäftige, finde ich es auch sehr erschreckend, dass ich von den jetzt geplanten umfangreichen Sanierungskosten erst jetzt gehört habe, stand im aktuellsten Protokoll, welches ich erst vor ein paar Tagen bekommen habe.
Aber gedacht habe ich mir das schon vorher. Muss ja was kommen, wenn wie mir gesagt wurde bisher wirklich noch nichts gemacht wurde.

Zitat von Nemesis59

... Finger weg von solchen ETW in so großen Anlagen, da kannste dein Geld auch gleich verbrennen.

Wie meinst du das genau?

Zitat von SignorinaLimoncella

...
Für fehlende oder zu geringe Instandhaltungsrücklagen werden in seriösen Gutachten Wertabschläge auf den ermittelten Verkehrswert vorgenommen, meist um die 5 %, je nach anstehendem Sanierungsbedarf auch höher. Quasi um zukünftige Sonderumlagen vorab zu kompensieren.

Andererseits haben wir in manchen Städten und manchen Lagen halt einen solchen Immobilienhype, dass es ein Verkäufermarkt ist...

Ich würde an Deiner Stelle vom Kauf trotzdem Abstand nehmen, wenn sich die fehlende Instandhaltungsrücklage der WEG und auch der Instandhaltungsstau der betreffenden Wohnung nicht deutlich in einem reduzierten Kaufpreis niederschlägt.

Von dem Preis, wie er ursprünglich im Expose steht habe ich aktuell 10 % runtergehandelt. Das finde ich schon gut. Aber der Preis wird ja auch im Expose meist unrealistisch hoch angegeben. Oder?