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  1. #1

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    Wie hoch darf das Hausgeld bei einer 85 qm ETW sein?

    Hallo!

    Leider bin ich immer noch nicht viel weiter gekommen in Sachen ETW Kauf.

    Je mehr ich mich mit dem Objekt beschäftige, desto mehr negative Dinge kommen ans Tageslicht.

    Ich würde gerne mal eure Ansichten zu der aktuellen Wohnung hören, ich versuche mal alles so gut wie möglich zu beschreiben (hoffe der Makler liest nicht mit )

    Das Haus mit ca. 50 ETWs ist Anfang 90er Jahre erbaut worden. Seitdem wurde von der Eigentümergemeinschaft nur das Nötigste zur regelm. Instandhaltung getan. Das Haus war ja auch bis dato noch "neu".
    Jetzt ist es in die Jahre gekommen und die ersten großen Sanierungsmaßnahmen stehen an. Teilw. neue Fenster, kleine Dachausbesserungen, Fassadenanstrich...

    Der bisherige und noch derzeitige Eigentümer hat so gesehen kaum Geld für Sanierungsmaßnahmen investieren müssen (dafür ist der Kaufpreis meines Erachtens noch zu hoch). Außerdem existiert keine Instandhaltungsrücklage (bei anderen Objekten gibt es tatsächlich eine nicht unbetrachtliche angesparte Summe). Bisher wurden aus der sehr gering veranschl. Instandhaltungsrücklage nur laufende kleinere Reparaturen durchgeführt.

    Das Haus befindet sich daher aktuell in einem nicht sanierten Zustand. Die Wohnungen von innen (welche dieser Eigentümer verkaufen möchte) sind auch seit 20 Jahren nicht gemacht worden, altes Bad...

    Aus aktuellem Anlass wegen der größeren Sanierungsarbeiten wurde von der WEG ein KFW-Darlehn aufgenommen und eine Einmalzahlung beschlossen (die Einmalzahlung muss noch der derzeitige Eigentümer leisten wegen Beschluss vor Kaufvertrag).

    Als erstes Frage ich mich, wie oft wird es wohl noch in Zukunft vorkommen, dass ich zu einer nicht gerade kleinen Einmalzahlung herangezogen werde (2.500 Euro).

    Der Rest wird durch das Darlehn finanziert, welches über 10 Jahre über das Hausgeld abbezahlt wird (d.h. dass wieder keine Summe für zukünftige Arbeiten angespart werden kann, also wird es wieder und wieder Einmalzahlungen geben, denke ich...---dann kommt inrgenwann die neue Heizung, dann der Rest der Fenster, das restl. Dach, Aufzüge etc...)
    Das ist jetzt auch der Punkt. Ich als potenzielle Neu-Eigentümerin zahle die Sanierungsmaßnahmen, welche über die Jahre nicht durchgeführt wurden, dann mit---über 10 Jahre ca. 50 Euro im Monat (selbstverständlich zusätzlich zu meinem Privat Darlehn zur Abbezahlung meiner ETW).

    Das Hausgeld soll für diese 85qm Wohnung nun ab 01.01.2013 ca. 400 Euro betragen!!!

    Was mein ihr? Wieviel zahlt ihr im Schnitt an monatl. Hausgeld?

    400 Euro, das ist doch wohl zuviel, da wäre mieten doch wohl auf die Jahre gesehen günstiger. Oder?

    Selbst Leute mit Einfamilienhaus zahlen keine 400 Euro monatl. an Nebenkosten incl. Instandhaltung. Oder doch?

    Wäre super, wenn mir mal jemand von seiner ETW berichten könnte.

    Danke!

  2. #2

    Registriert seit
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    1.207

    AW: Wie hoch darf das Hausgeld bei einer 85 qm ETW sein?

    Hi,

    spontan würde ich mir in so einer Hausgemeinschaft wohl eher keine Wohnung kaufen. Klingt mir ein wenig unprofessionell und wenig vorausschauend verwaltet.

    Zu Deiner Frage: wir zahlen hier ca. € 3,10 pro qm an NK, inkl. Rücklagen, Hausmeisterservice, Strom für Gemeinschaftseigentum (TG, Aufzug, Waschräume ect.), Aufzugwartung und, und, und. Und wir wohnen in einer sehr teuren Gegend.

    Somit kann ich die € 400 nicht ansatzweise nachvollziehen. Frage mal nach, welche Posten genau darin enthalten sein sollen und frag mal bei einem Makler oder einer Hausverwaltung nach den ortsüblichen Nebenkosten. Die dürften weit unter den genannten liegen.

    Und dann such Dir vielleicht lieber eine andere Wohnung

    Lg, amazone

  3. #3
    Avatar von Entchen
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    13.771

    AW: Wie hoch darf das Hausgeld bei einer 85 qm ETW sein?

    Meine mutter zahlt 270 euro im monat für 83m2, ab januar wegen gestiegener heizkosten (sie ist im winter 2010 mitten in der heizperiode eingezogen) 310 euro. Das haus hat keinen aufzug. im hqus sind sieben parteien, die eigentümergeminschaft ersteckt sich über sechs solcher häuser, also 42 parteien insgesamt. Gärtner- hausmeister- etc ist im hausgeld enthalten. Das haus ist baujahr 194x und wurde in 2009 komplett saniert, balkone angebaut etc.

    Instandhaltungsrücklage sind m.w. 50 euro im monat, die im hausgeld drin sind.

    Gegend: hauptstadt, schöner grüner bezirk.

    Hilft dir das weiter?

    Die 50 etw in einem haus würden mich aber abschrecken - je mehr parteien, desto größer ist die wahrscheinlichkeit, dass du einen volldeppen im haus hast, der dein eigentum durch lärm, dreck etc im wert mindert und schwierig wieder zu verkaufen macht.

  4. #4
    Nemesis59
    gelöscht

    AW: Wie hoch darf das Hausgeld bei einer 85 qm ETW sein?

    Viel zu hoch der Betrag....ist zwar jetzt O.T. aber: Finger weg von solchen ETW in so großen Anlagen, da kannste dein Geld auch gleich verbrennen.

  5. #5

    Registriert seit
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    AW: Wie hoch darf das Hausgeld bei einer 85 qm ETW sein?

    Ich lese zuweilen Wertgutachten eines befreundeten Immobiliensachverständigen.

    In exklusiven größeren Wohnanlagen älteren Baujahrs kann das Wohngeld schon mal bei 5 Euro/qm liegen. Aber dann ist (zum Beispiel) ein Gemeinschafts-Schwimmbad da, das immens die Kosten hochtreibt. Und dann evtl. noch zusätzlich unzureichende Wärmedämmung bei älteren Gebäuden, da geht das schon mal in diese Höhen.

    Für fehlende oder zu geringe Instandhaltungsrücklagen werden in seriösen Gutachten Wertabschläge auf den ermittelten Verkehrswert vorgenommen, meist um die 5 %, je nach anstehendem Sanierungsbedarf auch höher. Quasi um zukünftige Sonderumlagen vorab zu kompensieren.

    Andererseits haben wir in manchen Städten und manchen Lagen halt einen solchen Immobilienhype, dass es ein Verkäufermarkt ist...

    Ich würde an Deiner Stelle vom Kauf trotzdem Abstand nehmen, wenn sich die fehlende Instandhaltungsrücklage der WEG und auch der Instandhaltungsstau der betreffenden Wohnung nicht deutlich in einem reduzierten Kaufpreis niederschlägt.

  6. #6

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    AW: Wie hoch darf das Hausgeld bei einer 85 qm ETW sein?

    Zitat Zitat von amazone41 Beitrag anzeigen
    ... Frage mal nach, welche Posten genau darin enthalten sein sollen und frag mal bei einem Makler oder einer Hausverwaltung nach den ortsüblichen Nebenkosten. Die dürften weit unter den genannten liegen.


    Lg, amazone
    Da ist alles enthalten, wirklich alles was bei einer ETW anfallen kann. Außer ein Tiefgaragenstellplatz, den kaufe ich separat.
    Die Aufstellung kenne ich mittlerweile schon fast auswendig ;-) und die Protokolle der letzten Jahre auch.

    Da ich mich mit diesem Objekt schon seit einigen Monaten beschäftige, finde ich es auch sehr erschreckend, dass ich von den jetzt geplanten umfangreichen Sanierungskosten erst jetzt gehört habe, stand im aktuellsten Protokoll, welches ich erst vor ein paar Tagen bekommen habe.
    Aber gedacht habe ich mir das schon vorher. Muss ja was kommen, wenn wie mir gesagt wurde bisher wirklich noch nichts gemacht wurde.

  7. #7

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    AW: Wie hoch darf das Hausgeld bei einer 85 qm ETW sein?

    Zitat Zitat von Nemesis59 Beitrag anzeigen
    ... Finger weg von solchen ETW in so großen Anlagen, da kannste dein Geld auch gleich verbrennen.
    Wie meinst du das genau?

  8. #8

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    AW: Wie hoch darf das Hausgeld bei einer 85 qm ETW sein?

    Zitat Zitat von SignorinaLimoncella Beitrag anzeigen
    ...
    Für fehlende oder zu geringe Instandhaltungsrücklagen werden in seriösen Gutachten Wertabschläge auf den ermittelten Verkehrswert vorgenommen, meist um die 5 %, je nach anstehendem Sanierungsbedarf auch höher. Quasi um zukünftige Sonderumlagen vorab zu kompensieren.

    Andererseits haben wir in manchen Städten und manchen Lagen halt einen solchen Immobilienhype, dass es ein Verkäufermarkt ist...

    Ich würde an Deiner Stelle vom Kauf trotzdem Abstand nehmen, wenn sich die fehlende Instandhaltungsrücklage der WEG und auch der Instandhaltungsstau der betreffenden Wohnung nicht deutlich in einem reduzierten Kaufpreis niederschlägt.
    Von dem Preis, wie er ursprünglich im Expose steht habe ich aktuell 10 % runtergehandelt. Das finde ich schon gut. Aber der Preis wird ja auch im Expose meist unrealistisch hoch angegeben. Oder?

  9. #9

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    AW: Wie hoch darf das Hausgeld bei einer 85 qm ETW sein?

    Zitat Zitat von Franka2012 Beitrag anzeigen
    Aber der Preis wird ja auch im Expose meist unrealistisch hoch angegeben. Oder?
    Das kommt drauf an, wer es gemacht hat. Wenn es der Makler erstellt hat, eher ja.

    Hast Du ein wenig Zugriff auf vergleichbare Preise in vergleichbaren Lagen und vergleichbaren Baujahrs, z.B. durch andere Angebote?

    Was auch gute Vergleiche erlaubt, sind die Verkehrswertgutachten in anstehenden Zwangsversteigerungsverfahren, die Du jeweils im Amtsgericht - Immobilienvollstreckung - einsehen kannst.

    Edit: Evtl. kann Dir auch der für Deinen Wohnort zuständige Gutachterausschuss weiterhelfen, ich habe aber keine Ahnung, wie die das mit Auskünften handhaben, denen kein Auftrag zu einem Gutachten nachfolgt.
    Geändert von SignorinaLimoncella (26.12.2012 um 16:25 Uhr) Grund: Ergänzung

  10. #10
    Avatar von Mailin
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    AW: Wie hoch darf das Hausgeld bei einer 85 qm ETW sein?

    Finger weg von dieser Wohnung!! Ich würde die nicht kaufen, denn da ist der Ärger vorprogrammiert. Bei einer Wohnanlage mit 50 ETW aus den 90er Jahren, die jetzt schon ziemlich abgewohnt ist, ist das ein Fass ohne Boden. Ich bin Eigentümerin einer kleineren Wohnung, die Anfang der 70er Jahre gebaut worden ist. Aber das Haus ist sehr gepflegt, weil von Anfang an Rücklagen angespart wurden und jedes Jahr eine Begehung von der Verwaltung und dem Beirat gemacht wurde. Dann wurde das alles instand gesetzt was notwendig war. Es gibt bei uns 16 Eigentümer. Und auch da ist es manchmal schwierig, alle unter einen Hut zu bekommen. Ich nehme mal an, dass die Eigentümer sich gegen die Zahlung einer höheren Rücklage gewehrt haben. Wenn das so ist, wird das auch so bleiben. Da kannst du als Einzelne nichts daran ändern. D.h. für dich also, immer wieder Sonderzahlungen, wenn z.B. das Dach neu gemacht werden muss oder die Heizanlage erneuert werden muss.

    Ich bezahle an Nebenkosten pro qm 2,50 Euro. Darain ist alles enthalten, ausser mein eigener Strom. Wir haben aber keinen Hausmeister und auch keinen Aufzug. Die Gartenanlage pflegen die Eigentümer. Und die ist tiptop. Das ist freiwillig, wer nicht will muss nicht. Die Kosten hierfür werden bei der Nebenkostenabrechnung berücksichtigt.

    Also überlege dir sehr gut, ob du diese Wohnung wirklich haben willst. Selbst ein sehr günstiger Preis könnte mich nicht davon überzeugen, diese Wohnung zu kaufen.
    In der Mitte der Nacht beginnt ein neuer Tag!!

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