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  1. #1

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    geschockt Mieterhöhung - Wieviel Prozent sind erlaubt?

    Liebe Community,

    just zum WE ist mir ein Schreiben des Vermieters zugegangen, das u. a. das Thema Mieterhöhung zum Gegenstand hat. Ein paar Hintergründe: Ich wohne hier seit knapp 14 Jahren und hatte zwar "nur" eine Mieterhöhung, jedoch wurden vor ca. 2 Jahren die Nebenkosten deutlich heraufgesetzt. M. W. darf ein Vermieter die Grundmiete maximal um 20 Prozent erhöhen. Liege ich mit meiner Annahme richtig? Es sind tatsächlich einige Sanierungsmaßnahmen (Wärmedämmung etc.) am/im Wohnhaus durchgeführt worden (von denen ich aber nichts habe).

    Da ich entsprechend vorbereitet in das Gespräch mit dem Vermieter gehen möchte, würde ich mich über zahlreiche Antworten freuen!

    hg

    Cosima

  2. #2
    Avatar von Opelius
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    AW: Mieterhöhung - Wieviel Prozent sind erlaubt?

    MHRG § 2
    (1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses verlangen, wenn
    1. der Mietzins, von Erhöhungen nach den §§ 3 bis 5 abgesehen, seit einem Jahr unverändert ist,
    2. der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 4 abgesehen, geändert worden sind, und
    3. der Mietzins sich innerhalb eines Zeitraums von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 3 bis 5 abgesehen, nicht um mehr als 30 vom Hundert erhöht. Der Vomhundertsatz beträgt bei Wohnraum, der vor dem 1. Januar 1981 fertiggestellt worden ist, 20 vom Hundert, wenn
    a) das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter vor dem 1. September 1998 zugeht und
    b) der Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird, ohne Betriebskostenanteil monatlich mehr als 8,00 Deutsche Mark je Quadratmeter Wohnfläche beträgt. Ist der Mietzins geringer, so verbleibt es bei 30 vom Hundert; jedoch darf in diesem Fall der verlangte Mietzins ohne Betriebskostenanteil monatlich 9,60 Deutsche Mark je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.
    Von dem Jahresbetrag des nach Satz 1 Nr. 2 zulässigen Mietzinses sind die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 abzuziehen, im Fall des § 3 Abs. 1 Satz 6 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
    (1a) Absatz 1 Satz 1 Nr. 3 ist nicht anzuwenden,
    Hilft Dir das?
    Dass die Nebenkosten ansgestiegen sind, tut nichts zur Sache.
    Wärmedämmungsmassnahmen betreffen alle Mieter.
    Die Menschen stolpern nicht über Berge, sondern über Maulwurfshügel

  3. #3
    Avatar von Mailin
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    AW: Mieterhöhung - Wieviel Prozent sind erlaubt?

    Zitat Zitat von Opelius Beitrag anzeigen
    Dass die Nebenkosten ansgestiegen sind, tut nichts zur Sache.
    Wärmedämmungsmassnahmen betreffen alle Mieter.
    Richtig, denn von den Nebenkosten werden Heizung, Versicherungen, Abwassergebühren, Wasser etc. bezahlt und haben mit der eigentlichen Miete gar nichts zu tun. Vermutlich habt ihr eine Öl- oder Gas-Zentralheizung, und da der Öl/Gas-Preis ja wieder am steigen ist, kann die nächste Erhöhung der Nebenkosten (unabhängig von der Miete) demnächst außerdem möglich sein.
    Richtig ist auch, dass Wärmedämmung, Sanierung etc. alle Mieter betreffen. Von der Wärmedämmung haben alle etwas, da dadurch Heizung gespart werden kann.
    In der Mitte der Nacht beginnt ein neuer Tag!!

  4. #4

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    AW: Mieterhöhung - Wieviel Prozent sind erlaubt?

    Zitat Zitat von Cosima2010 Beitrag anzeigen
    just zum WE ist mir ein Schreiben des Vermieters zugegangen, das u. a. das Thema Mieterhöhung zum Gegenstand hat. Ein paar Hintergründe: Ich wohne hier seit knapp 14 Jahren und hatte zwar "nur" eine Mieterhöhung, jedoch wurden vor ca. 2 Jahren die Nebenkosten deutlich heraufgesetzt. M. W. darf ein Vermieter die Grundmiete maximal um 20 Prozent erhöhen. Liege ich mit meiner Annahme richtig? Es sind tatsächlich einige Sanierungsmaßnahmen (Wärmedämmung etc.) am/im Wohnhaus durchgeführt worden (von denen ich aber nichts habe).
    Hallo Cosima,

    Mieterhöhungen sind natürlich immer unangenehm. Du liegst mit Deiner Einschätzung allerdings leider falsch. Ein Vermieter kann prinzipiell die Miete aus verschiedenen Gründen erhöhen, bis zu 20% alle drei Jahre. Mit den Nebenkosten hat das gar nichts zu tun, d.h. ob die schon einmal erhöht wurden ist egal.

    Wurden am Haus Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so sind die daraus resultierenden Erhöhungen unabhängig von den "normalen" Erhöhungen auf die ortsübliche Miete. Die Kappungsgrenze von 20% entfällt in diesem Fall!

    Dann können 11% des auf Deine Wohnung entfallenden Kostenanteils pro Jahr auf die Miete aufgeschlagen werden. Also z.B. Wärmedämmung 24000,-, davon entfallen auf Deine Wohnung 1/6 (rein hypothetisch, hängt natürlich von der Anzahl und Größe der Wohnungen ab), also 4000, davon 11% sind 440, mach eine Erhöhung von knapp 40€ im Monat.

    Ob die Dämmung direkt an Deiner Wohnung oder an einem anderen Teil des Hauses vorgenommen wurde, spielt keine Rolle. Das Ergeschoß wird z.B. auch miteinbezogen, wenn das Dach einen neue Dämmung erhält.

    Ich hoffe, das hilft Dir weiter,
    Pia

    PS: zwei Mieterhöhungen in 14 Jahren finde ich nicht soo viel. Hier (Ballungsgebiet) schießen die Mieten derzeit durch die Decken, da stehen dier Vermieter teilweise wirklich alle drei Jahre auf der Matte.

  5. #5

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    AW: Mieterhöhung - Wieviel Prozent sind erlaubt?

    Liebe Community,

    als erstes vielen Dank für eure Antworten.

    Leider bin irritierter als zuvor. Die Nebenkostenerhöhung zu erwähnen, war blöd von mir - führt nur in die Irre.

    Vielleicht hätte ich hinzufügen sollen, WO ich wohne: nämlich in München. Ich zahle für eine 2-Zi-Wohnung mit Balkon in einer guten Münchner Innenstadtlage 600 Euro kalt + 200 Euro Nebenkosten, was für unsere Verhältnisse günstig ist. D. h. im Klartext, wenn diese 20-Prozent-Marke aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen wegbricht, kann er auch ohne mit der Wimper zu zucken um 30 oder 40 Prozent erhöhen? Sehe ich das richtig?

    Freue mich auf eure Antworten!

    hg

    Cosima

  6. #6
    tom57
    gelöscht

    AW: Mieterhöhung - Wieviel Prozent sind erlaubt?

    Das MHRG gilt nicht mehr. Mit der Mietrechtsreform in das BGB eingegliedert. Maßgeblich § 558 BGB.

  7. #7

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    AW: Mieterhöhung - Wieviel Prozent sind erlaubt?

    Zitat Zitat von Cosima2010 Beitrag anzeigen
    D. h. im Klartext, wenn diese 20-Prozent-Marke aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen wegbricht, kann er auch ohne mit der Wimper zu zucken um 30 oder 40 Prozent erhöhen? Sehe ich das richtig?
    Naja, "ohne mit der Wimper zu zucken" würde ich nicht unterschreiben. Er muss eine Aufstellung der Modernisierungskosten machen und kann Dir davon 11% des auf Deine Wohnung entfallenden Anteils pro Jahr auf die Miete aufschlagen.

    Um z.B. auf eine 40%ige Erhöhung zu kommen müsste er schon über 25.000 anteilig in Deine Wohnung gesteckt haben, also fürs ganze Haus ordentlich investiert haben. Wenn er das gemacht hat, kann er tatsächlich die Miete entsprechend erhöhen.

  8. #8

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    AW: Mieterhöhung - Wieviel Prozent sind erlaubt?

    Wenn ich den Link von Tom bzw. den § 558 richtig interpretiere, ist nur vom ortsüblichen Mietspiegel die Rede, nicht aber von Modernisierungskosten. Möglich, dass sich hinter den §§ 559 oder 560 noch etwas ähnliches verbirgt. Habe ich aber noch nicht gegoogelt.

    Noch eine Frage: Gibt es eine Unterscheidung bei der Mieterhöhung zwischen privater und gewerblicher Nutzung?

    Danke für eure Hilfe!

  9. #9
    Avatar von Sandra71
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    AW: Mieterhöhung - Wieviel Prozent sind erlaubt?

    Zitat Zitat von Cosima2010 Beitrag anzeigen
    Es sind tatsächlich einige Sanierungsmaßnahmen (Wärmedämmung etc.) am/im Wohnhaus durchgeführt worden (von denen ich aber nichts habe).
    Wieso hast du nichts von einer Wärmedämmung?
    Theorie ist, wenn man weiß wie es geht und nichts funktioniert - Praxis ist, wenn alles klappt und keiner weiß warum.

  10. #10

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    AW: Mieterhöhung - Wieviel Prozent sind erlaubt?

    in § 559 BGB steht eigentlich alles drin:

    "(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

    (2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen."

    Wie oben schon beschrieben, kann der Vermieter 11% des auf Deine Wohnung entfallenden Betrages pro Jahr auf Dich umlegen.

    Das bisher Geschriebene gilt für private Nutzung, gewerblich mag das anders aussehen.

    Ich würde da, ehrlich gesagt, gar nicht so sehr drauf rumreiten. Wenn der Vermieter eine solche Modernisierung durchgeführt hat (und es keine Luxusmodernisierung mit goldenen Wasserhähnen ist), ist es auch sein gutes Recht, die Mieter an den Kosten zu beteiligen. Immerhin muss er erhebliche Investitionen tätigen. Normalerweise wirst Du ja auch einen kleinen Teil über eine dann niedrigere Nebenkostenabrechnung wieder reinholen können.

    Was wird denn genau modernisiert, und warum glaubst Du, nichts davon zu haben?
    Geändert von Pia1976 (03.11.2011 um 07:48 Uhr) Grund: optische Hervorhebung

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